Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf prüfen
Immobiliendarlehen vorzeitig ablösen: berechtigtes Interesse, Vorfälligkeitsentschädigung, Pflichtangaben, Sonderkündigung nach zehn Jahren und Berechnung.
In diesem Artikel
Kurzantwort
Beim Verkauf einer belasteten Immobilie besteht regelmäßig ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung nach § 490 Absatz 2 BGB; die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob und wie viel, hängt von Vertrag, Restschuld, Zinsbindung, Wiederanlageannahmen, Sondertilgungsrechten und Pflichtangaben ab. Nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang kann § 489 BGB bei gebundenem Sollzins eine Kündigung mit sechs Monaten Frist ermöglichen.
Anspruch auf Ablösung
Ist die Immobilie zur Kreditsicherung belastet und soll verkauft werden, liegt typischerweise ein berechtigtes Interesse vor. Die Bank muss die vorzeitige Rückzahlung ermöglichen, darf aber ihren gesetzlichen Zinsschaden innerhalb der Regeln abrechnen.
Berechnung prüfen
- Restschuld und Ablösetag.
- Verbleibende Sollzinsbindung.
- Vertragliche Sondertilgungen und Tilgungssatzrechte.
- Vermiedene Risiko- und Verwaltungskosten.
- Wiederanlagezins und Rechenmethode.
Ausschluss nach § 502 BGB
Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen ist die Entschädigung begrenzt. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen kann der Anspruch unter anderem entfallen, wenn Vertragsangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind. Die genaue Vertragsfassung und Abschlusszeit sind entscheidend.
Zehnjahreskündigung
§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB erlaubt bei vollständigem Empfang und gebundenem Sollzins grundsätzlich eine Kündigung nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist. Wird eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann deren Zeitpunkt relevant sein.
Häufige Fragen
Muss die Bank den Kredit beim Verkauf ablösen lassen?
Bei einem berechtigten Interesse wie dem Verkauf der belasteten Immobilie besteht grundsätzlich ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung; eine Entschädigung kann anfallen.
Werden Sondertilgungen berücksichtigt?
Vertraglich mögliche, aber noch nicht ausgeübte Sondertilgungen können den ersatzfähigen Zinsschaden reduzieren und gehören in die Prüfung.
Kann ich nach zehn Jahren kostenlos kündigen?
§ 489 BGB kann nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist greifen. Vertragsänderungen und konkrete Zeitpunkte müssen geprüft werden.
Offizielle Quellen und Rechtsgrundlagen
Zuletzt fachlich geprüft am 25.09.2026.