Immobiliendarlehen nicht abgerufen: Kosten und Forderung prüfen

Vertrag, Abruf und Auszahlung belegen

Der Ratgeber betrifft ein fest verzinstes Immobiliar-Verbraucherdarlehen bei einer Bank in Deutschland. Im Hauptfall ist der Vertrag wirksam geschlossen und die Auszahlung steht vollständig aus. Die Abgrenzung des Immobiliar-Verbraucherdarlehens ergibt sich aus § 491 Abs. 3 BGB. Bei Förderdarlehen, mehreren Darlehensverträgen oder bereits ausgezahlten Teilbeträgen sind die einzelnen Vertragsbedingungen und Buchungen gesondert zu prüfen.

Prüfen Sie den angenommenen Antrag, die gültige Vertragsfassung und die vereinbarten Voraussetzungen für den Abruf. Nach § 488 BGB schuldet die Bank die vereinbarte Bereitstellung des Darlehens. Der BGH behandelt im Beschluss XI ZR 516/18, Rn. 11–13 auch die Abnahmepflicht bei einem solchen Vertrag. Sichern Sie Abruftermine, Anforderungen der Bank, Fristsetzungen und die schriftlichen Antworten beider Seiten.

Fordern Sie eine Auszahlungsübersicht mit Datum, Betrag, Empfänger und Referenz an. Das eigene Konto kann leer geblieben sein, obwohl die Bank den Verkäufer oder eine abzulösende Bank bezahlt hat. Ein bloßer Auftragsstatus im Portal reicht für diesen Abgleich kaum aus. Bei einem Forward-Darlehen prüfen Sie zusätzlich den vorgesehenen Ablösetermin des alten Vertrags und die Zahlungsbestätigung der Altbank.

Wann die Bank Ersatz wegen Nichtabnahme verlangen kann

Wenn der Kunde seine geschuldete Abnahme nicht erfüllt, kann die Bank Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Nach § 280 Abs. 1 und 3 BGB setzt das eine Pflichtverletzung voraus, die der Kunde zu vertreten hat, und die weiteren Voraussetzungen des § 281 BGB. Im Regelfall muss die Leistung fällig sein und eine angemessene Frist zur Leistung erfolglos verstreichen. Bei ernsthafter und endgültiger Verweigerung kann die Fristsetzung entbehrlich sein. Ein beantragter neuer Abruftermin und eine endgültige Absage können unterschiedliche Folgen haben. BGH, XI ZR 356/20, Rn. 13–16.

Fragen Sie, ab wann die Bank die Abnahme verlangt hat und ob sie zu diesem Zeitpunkt auszahlungsbereit war. Nennen Sie erfüllte Bedingungen und dokumentieren Sie, weshalb eine Bedingung offenblieb. Fällt der Immobilienkauf weg, prüfen Sie anhand beider Verträge, ob die Finanzierung davon abhängt oder eine Aufhebung vereinbart wurde. Eine Vertragsänderung oder Aufhebung durch Vereinbarung setzt grundsätzlich die Einigung der Beteiligten voraus. § 311 Abs. 1 BGB.

Prüfen Sie ein bestehendes Widerrufsrecht und die Frist anhand der Unterlagen. § 495 BGB sieht für Verbraucherdarlehen ein Widerrufsrecht mit Ausnahmen vor, etwa für bestimmte notariell beurkundete Verträge. § 356b BGB regelt beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen unter anderem die Unterlagen und Angaben zum Widerrufsrecht, die mögliche Nachholung und das späteste Erlöschen. Eine Anfrage zur Vertragsaufhebung und ein Widerruf sind getrennte Vorgänge.

Bereitstellungszinsen und Entschädigung auseinanderhalten

Position	Was die Abrechnung zeigen sollte
Bereitstellungszinsen	Vertraglicher Satz und Einheit, zinsfreie Zeit, Beginn und Ende jedes Zeitraums, Betrag, den die Bank in dieser Zeit tatsächlich zum Abruf bereithielt.
Nichtabnahmeentschädigung	Welche Abnahmepflicht verletzt wurde, welcher Betrag betroffen ist und wie die Bank den Schaden samt Rechenstichtag und Abzügen ermittelt.
Berechnungsaufwand	Welche Kosten gesondert verlangt werden und ob sie bereits in einer anderen Position stecken. Bei einer AGB-Pauschale die Voraussetzungen und den möglichen Nachweis eines geringeren Schadens prüfen.
Vorfälligkeitsentschädigung	Ob bereits ausgezahltes Kapital vorzeitig zurückgezahlt wird. Das ist der Prüfpunkt im Ratgeber zur Ablösung beim Immobilienverkauf.

Im Hinweisbeschluss XI ZR 516/18, Rn. 11–13 ordnet der BGH die konkret geprüfte Bereitstellungsprovision als Preis für das vereinbarte Bereithalten ein. Das Verfahren endete nach Rücknahme der Nichtzulassungsbeschwerde. Für Ihre Rechnung zählen die konkrete Vereinbarung, die Dauer und der Betrag. Wenn die Bank nach Ende der Bereitstellung weitere Bereitstellungszinsen verlangt oder Positionen für denselben Zeitraum nennt, lassen Sie erklären, für welche Leistung oder welchen Schaden jede Position steht.

§ 502 BGB regelt die Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung. Seine Prozentgrenzen in Absatz 3 gelten für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Das OLG Bamberg, Urteil vom 20. März 2024, 8 U 47/23 e, Rn. 50 ff. lehnte für den dortigen Nichtabnahmeschaden auch eine entsprechende Anwendung von § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ab.

Schadensberechnung und Nebenkosten anfordern

Ein ersatzfähiger Schaden kann entgangenen Gewinn umfassen. Bitten Sie die Bank um eine verständliche Berechnung mit Vertragszahlungsplan, zugrunde gelegtem Zeitraum, Vergleichszinsen samt Quelle und Stichtag sowie angesetzten Ersparnissen, etwa bei Risiko und Verwaltung. Fragen Sie, welche vertraglichen Tilgungs- oder Sondertilgungsrechte sie in der Rechnung berücksichtigt hat. § 252 BGB. BGH, XI ZR 356/20, Rn. 14 und 23, mit Verweis auf XI ZR 27/00.

Bei pauschaliertem Schadensersatz in AGB prüft man nach § 309 Nr. 5 BGB, ob die Pauschale den gewöhnlich zu erwartenden Schaden übersteigt und ob der Kunde ausdrücklich nachweisen darf, dass kein oder ein wesentlich geringerer Schaden entstanden ist. Der BGH billigte im Urteil XI ZR 356/20, Rn. 18–24 die konkret geprüfte Pauschale für die Kosten der Schadensberechnung. Ob ein Schadensersatzanspruch im Einzelfall besteht, richtet sich weiter nach den gesetzlichen Voraussetzungen.

Bereitstellung und Restforderung nachrechnen

In diesem frei gewählten Modell hält die Bank 180.000 Euro im Juli und August vollständig bereit. Die kostenlose Zeit endet Ende Juni. Vereinbart sind im Modell 0,18 % je vollem Monat auf den bereitgehaltenen Betrag. Ende August endet die Bereitstellung. Für die anschließende Nichtabnahme setzt das Beispiel einen bereits dem Grunde und der Höhe nach geklärten Schadensbetrag von 2.180 Euro an.

Rechenschritt	Ergebnis
Bereitstellungszins je vollem Monat	180.000 × 0,0018 = 324 Euro
Juli und August zusammen	2 × 324 = 648 Euro
Bereitstellung und geklärter Schaden zusammen	648 + 2.180 = 2.828 Euro
Für Juli bereits wirksam angerechnet	324 Euro
Noch offen	2.828 − 324 = 2.504 Euro

Prüfen Sie im eigenen Vertrag die Abrechnung von Teilmonaten und das genaue Ende der Bereitstellung. Der Schadensbetrag im Beispiel ist vorgegeben. Er lässt sich aus den beiden Monatsbeträgen allein nicht herleiten. Kontrollieren Sie anhand der Buchungsbestätigung, für welche Position die Bank eine Zahlung angerechnet hat. § 362 Abs. 1 BGB.

Bank anschreiben und fällige Zahlungen einplanen

Bitten Sie über den bestätigten Kontaktweg der Bank um die vollständige Auszahlungsübersicht, die Vertragsklausel zur Bereitstellung und die getrennte Berechnung der beiden Positionen. Nennen Sie bereits gezahlte Beträge mit Datum und Referenz. Fragen Sie, wann die Bereitstellung endete und wie eine vorgeschlagene Aufhebung mit bereits entstandenen Kosten umgeht. Prüfen Sie bei einer nahen Frist zeitnah mit Verbraucher- oder Rechtsberatung, wie Sie reagieren können. Eine Anfrage ändert die Fälligkeit nur, wenn es dafür eine tragfähige Grundlage gibt.

Im Modell bleiben von 3.000 Euro frei verfügbarer Rücklage nach Zahlung der offenen 2.504 Euro noch 496 Euro. Erfassen Sie eine einmalige Forderung im betreffenden Monat. Den Rechner für die monatliche Kreditbelastung können Sie daneben für Ihre laufenden Fixkosten und Raten verwenden. Wenn Sie den Kredit nur verkleinern möchten, hilft der Prüfplan für eine Vertragsänderung vor Auszahlung bei der Anfrage.