Forward-Darlehen: Kosten, Vergleich und Kündigungsrisiken

Was ein Forward-Darlehen leistet

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die vor dem Ende der laufenden Sollzinsbindung vereinbart wird. Die Auszahlung erfolgt erst nach der vereinbarten Vorlaufzeit. Damit lässt sich ein heutiges Zinsniveau für die spätere Finanzierung festschreiben. Im Gegenzug verlangt der Anbieter typischerweise einen Zinsaufschlag, dessen Höhe von der Vorlaufzeit und den Konditionen abhängt.

Ob sich diese Absicherung lohnt, hängt von der künftigen Zinsentwicklung ab. Diese lässt sich nicht verlässlich vorhersagen. Der Vertrag sollte deshalb auch dann tragbar sein, wenn der Marktzins zum Auszahlungstermin niedriger als der vereinbarte Forward-Zins ist.

Diese Kosten und Bedingungen gehören in den Vergleich

Merkmal	Prüffrage
Gebundener Sollzins	Wie hoch ist der Zins einschließlich des Aufschlags für die Vorlaufzeit?
Effektiver Jahreszins	Welche bekannten Gesamtkosten sind nach PAngV einbezogen?
Vorlaufzeit	Passt der Auszahlungstermin exakt zum Ende der bisherigen Finanzierung?
Bereitstellungsbedingungen	Was passiert, wenn sich die Ablösung oder Auszahlung verzögert?
Sondertilgung	Welche Beträge dürfen jährlich ohne zusätzliche Entschädigung gezahlt werden?
Tilgungssatzwechsel	Kann die Rate bei veränderter finanzieller Situation angepasst werden?
Vorfälligkeit	Welche Folgen entstehen, wenn das Darlehen nicht wie geplant abgenommen oder früher beendet wird?

Effektiven Jahreszins und Gesamtbetrag vergleichen

Nach § 16 PAngV müssen Angebote für Verbraucherdarlehen die bekannten Gesamtkosten als effektiven Jahreszins ausweisen. Vergleichen Sie Angebote mit derselben Darlehenssumme, demselben Auszahlungstermin, derselben Sollzinsbindung und derselben anfänglichen Tilgung. Ein niedrigerer Sollzins kann durch andere verpflichtende Kosten oder weniger flexible Vertragsbedingungen relativiert werden.

Berechnen Sie außerdem die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung. Eine niedrige Anfangsrate kann zu einer höheren verbleibenden Schuld führen. Der Gesamtbetrag und die Restschuld machen Angebote mit unterschiedlichen Tilgungssätzen besser vergleichbar.

Beispiel für einen sauberen Angebotsvergleich

Angenommen, in 24 Monaten müssen 180.000 Euro abgelöst werden. Angebot A hat einen etwas niedrigeren Sollzins, erlaubt aber keine kostenfreie Sondertilgung. Angebot B ist geringfügig teurer, erlaubt jährlich fünf Prozent Sondertilgung und einen Tilgungssatzwechsel. Welches Angebot günstiger ist, hängt davon ab, ob diese Flexibilität realistisch genutzt wird. Rechnen Sie deshalb mindestens ein Basisszenario und ein Szenario mit geplanten Sondertilgungen.

Ordentliche Kündigung nach zehn Jahren

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Darlehensnehmern bei gebundenem Sollzins grundsätzlich ein Kündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangszeitpunkts. Bei einem Forward-Darlehen sollte daher nicht pauschal vom Unterschriftsdatum gerechnet werden; Auszahlung und Vertragsgestaltung sind entscheidend.

Vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung

Nach § 500 BGB kann ein Immobilien-Verbraucherdarlehen während einer gebundenen Sollzinsperiode grundsätzlich nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig zurückgezahlt werden. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann nach § 502 BGB eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Der Anspruch ist unter anderem ausgeschlossen, wenn bestimmte Vertragsangaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind.

Die in § 502 Abs. 3 BGB genannten Obergrenzen von ein beziehungsweise 0,5 Prozent gelten für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht pauschal für Immobilien-Verbraucherdarlehen. Lassen Sie eine hohe Berechnung deshalb fachkundig prüfen, statt eine für Ratenkredite geltende Grenze zu übertragen.

Wann ein Forward-Darlehen eher nicht passt

• Die voraussichtliche Restschuld oder der Ablösetermin ist noch unklar.
• Ein Verkauf der Immobilie oder eine größere Umschuldung ist wahrscheinlich.
• Die künftige Rate ist nur ohne Sicherheitsreserve tragbar.
• Das Angebot enthält keine passende Flexibilität für Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel.
• Der Zinsaufschlag wird nicht gegen ein Abwarten oder eine andere Anschlussfinanzierung gerechnet.

Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie Auszahlungstermin, Grundschuld, Ablösung des bisherigen Darlehens und mögliche Nebenkosten schriftlich bestätigen.