Mietschulden: Kündigung, Schonfristzahlung und schnelle Hilfe

Bei Mietrückstand zählt die richtige Reihenfolge

Ein Mietrückstand sollte nicht zusammen mit gewöhnlichen Rechnungen in eine Warteschlange gelegt werden. Die Wohnung gehört neben Energie, Krankenversicherung, Unterhalt und Lebensmitteln zu den existenziellen Ausgaben. Zahlen Sie deshalb nicht zuerst ungesicherte Kredit- oder Inkassoraten, wenn dadurch die laufende Miete erneut ausfällt. Der Ratgeber zur zu hohen Kreditrate zeigt, welche Vertragslösungen parallel geprüft werden können.

Stand	Jetzt erledigen	Nicht abwarten
Nächste Miete wird knapp	Budget erstellen, Vermieter vor Fälligkeit kontaktieren, Hilfe beantragen	Keinen untragbaren Ratenplan versprechen
Rückstand oder Mahnung	Mietkonto, Fälligkeit und Zahlungen abgleichen; laufende Miete sichern	Mahnung nicht als bloße Inkassopost behandeln
Kündigung	Fristlose und ordentliche Kündigung getrennt prüfen lassen; vollständigen Ausgleich organisieren	Nicht allein auf die Schonfristzahlung vertrauen
Räumungsklage	Gerichtliche Fristen einhalten, Beratung und Prozesskostenhilfe prüfen, Sozialstelle informieren	Die Zwei-Monats-Frist nicht bis zum Ende ausschöpfen
Räumungstermin	Sofort anwaltliche und kommunale Notfallhilfe suchen	Nicht darauf setzen, dass ein Antrag den Termin automatisch stoppt

Wann Mietschulden eine fristlose Kündigung ermöglichen

§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB nennt zwei Zahlungsrückstände, bei denen eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich sein kann. Bei zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen muss entweder die Miete vollständig oder ein nicht unerheblicher Teil offen sein. Für Wohnraum konkretisiert § 569 Absatz 3 BGB: Der gesamte rückständige Teil muss mehr als eine Monatsmiete betragen. Alternativ genügt über einen Zeitraum von mehr als zwei Fälligkeitsterminen ein Rückstand, der insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.

Beispiel bei 900 Euro Monatsmiete	Rechnung	Einordnung
Zwei aufeinanderfolgende Monate jeweils 500 Euro offen	500 + 500 = 1.000 Euro	Mehr als eine Monatsmiete; die Schwelle kann erreicht sein
Drei Monate jeweils 600 Euro offen	600 × 3 = 1.800 Euro	Zwei Monatsmieten; die alternative Schwelle kann erreicht sein
Ein Monat 900 Euro offen, danach vollständig gezahlt	900 Euro	Nicht automatisch eine der beiden genannten Schwellen; andere Kündigungsfragen bleiben möglich

Das Beispiel ersetzt keine Prüfung des Mietkontos. Entscheidend sind der vertraglich geschuldete Betrag, die Fälligkeit, tatsächlich eingegangene Zahlungen, wirksame Aufrechnungen und mögliche Streitpunkte wie eine Mietminderung. Kürzen Sie die Miete wegen behaupteter Mängel nicht ohne belastbare rechtliche Grundlage; eine zu hohe Kürzung kann selbst Rückstände erzeugen.

Form, Abmahnung und Mietkonto prüfen

Eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 BGB der Schriftform. Bei dem in § 543 Absatz 2 Nummer 3 beschriebenen Zahlungsverzug ist eine vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist nicht erforderlich. Ein fehlendes Mahnschreiben macht eine solche Kündigung daher nicht allein unwirksam.

Prüfen Sie das Kündigungsschreiben dennoch Position für Position: Wer hat unterschrieben, welche Monate und Beträge werden genannt, wurden Zahlungen oder Gutschriften berücksichtigt, und wird neben der fristlosen auch hilfsweise ordentlich gekündigt? Bestreiten Sie einen falschen Saldo konkret und belegen Sie Überweisungen. Eine bloße Nachricht „stimmt nicht“ reicht für eine belastbare Klärung selten aus.

Was Zahlung vor und nach der Kündigung bewirken kann

Wird der Vermieter vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt, ist die Kündigung wegen des in § 543 Absatz 2 Nummer 3 genannten Rückstands ausgeschlossen. Nach Zugang einer fristlosen Kündigung eröffnet § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB eine weitere Möglichkeit: Die Kündigung wird grundsätzlich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Wichtig: Diese Schonfristwirkung betrifft die fristlose Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. Oktober 2024 (VIII ZR 106/23) bestätigt, dass eine wegen desselben Rückstands hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung durch die Schonfristzahlung nicht automatisch unwirksam wird.

Die Schonfristregel greift außerdem nicht erneut, wenn in den vorausgegangenen zwei Jahren bereits eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist. Teilzahlungen oder ein nicht angenommener Ratenvorschlag sind kein sicherer Ersatz für den vollständigen Ausgleich beziehungsweise eine ausreichende Verpflichtungserklärung. Lassen Sie deshalb Kündigungsarten, Betrag und Zeitachse früh individuell prüfen.

Jobcenter, Sozialamt und Fachstelle sofort schriftlich einschalten

Beziehen Sie seit dem 1. Juli 2026 Grundsicherungsgeld, kann der zuständige kommunale Träger nach § 22 Absatz 8 SGB II Schulden übernehmen, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Die Schulden sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit droht; Geldleistungen sollen als Darlehen erbracht werden. Daraus folgt keine automatische Bewilligung in jedem Fall. Antrag, Wohnraumerhalt, Angemessenheit, Ursache und künftige Finanzierbarkeit werden konkret geprüft.

Für Personen im Zuständigkeitsbereich der Sozialhilfe enthält § 36 SGB XII eine entsprechende Wohnungssicherungsregel. Dort können Geldleistungen als Beihilfe oder Darlehen erbracht werden. Wer nicht sicher weiß, welche Stelle zuständig ist, sollte parallel die kommunale Fachstelle zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit, das Jobcenter oder das Sozialamt kontaktieren und um sofortige Zuständigkeitsklärung bitten. Eine seriöse Schuldnerberatung kann die Gesamtverschuldung ordnen, ersetzt aber nicht den dringenden Antrag bei der zuständigen Sozialstelle.

Nach § 22 Absatz 7 SGB II kann die laufende Unterkunftsleistung auf Antrag direkt an den Vermieter gezahlt werden. Bei bestehenden Rückständen kann eine Direktzahlung auch von der Behörde veranlasst werden. Klären Sie schriftlich, ab welchem Monat dies geschieht; eine Umstellung beseitigt den alten Rückstand nicht von selbst.

Diese Unterlagen gehören zum Eilantrag

• unterschriebener Mietvertrag und aktuelle Miethöhe,
• Aufstellung des Vermieters oder eigenes Mietkonto mit offenen Monaten,
• Mahnung, Kündigung, Räumungsklage und gerichtliche Umschläge,
• aktueller Leistungsbescheid oder Einkommensnachweise aller Haushaltsmitglieder,
• Kontoauszüge und Nachweise bereits geleisteter Mietzahlungen,
• Haushaltsplan mit laufender Miete, Energie, Unterhalt und weiteren notwendigen Ausgaben,
• kurze Erklärung zur Ursache des Rückstands und dazu, wie neue Rückstände vermieden werden,
• Kontaktdaten des Vermieters und – falls vorhanden – dessen schriftliche Erklärung zum Wohnungserhalt bei Zahlung.

Formulieren Sie ausdrücklich, dass Sie die Übernahme der Mietschulden zur Sicherung der Unterkunft beantragen, und verlangen Sie wegen der drohenden Wohnungslosigkeit eine kurzfristige schriftliche Entscheidung. Lassen Sie sich den Eingang mit Datum bestätigen. Ein formloser Antrag kann den Anfang machen; verwenden Sie anschließend verlangte kommunale Formulare und reichen Sie fehlende Belege unverzüglich nach.

Ratenangebot nur aus einer tragfähigen Rechnung ableiten

Ein Beispiel zeigt die Grenze schneller Versprechen: Bei 2.200 Euro monatlichem Einkommen, 900 Euro laufender Miete und 950 Euro weiteren notwendigen Ausgaben bleiben 350 Euro. Ein Mietrückstand von 1.800 Euro lässt sich daraus nicht in zwei Monaten mit je 900 Euro tilgen, ohne die neue Miete oder den Lebensunterhalt erneut zu gefährden. Rechnerisch wären bei unverändertem Budget höchstens sechs Raten zu 300 Euro mit 50 Euro Reserve denkbar. Ob der Vermieter zustimmt und ob eine Kündigung damit erledigt ist, steht auf einem anderen Blatt.

Überweisen Sie laufende Miete und Rückstand möglichst mit eindeutiger Zweckangabe. Vereinbaren Sie schriftlich, wie Zahlungen verrechnet werden und ob der Vermieter das Mietverhältnis bei vollständiger Zahlung fortsetzt. Geben Sie kein Schuldanerkenntnis über ungeprüfte Zusatzkosten ab.

Wenn die Räumungsklage schon zugestellt wurde

Eine Räumungsklage ist keine sofortige Zwangsräumung, aber ein beschleunigt zu behandelndes Gerichtsverfahren. Lesen Sie gerichtliche Hinweise am Zustellungstag, notieren Sie jede Erwiderungs- oder Terminfrist und holen Sie umgehend mietrechtliche Beratung. Bei geringem Einkommen kommen vorgerichtlich Beratungshilfe und im laufenden Verfahren Prozesskostenhilfe in Betracht. Prozesskostenhilfe übernimmt nicht automatisch jede Kostenposition und nicht den Mietrückstand selbst.

Nach § 22 Absatz 9 SGB II beziehungsweise § 36 Absatz 2 SGB XII übermittelt das Gericht bestimmte Angaben einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage an die örtlich zuständige Sozialstelle, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Verlassen Sie sich nicht auf diese Mitteilung: Stellen Sie selbst den Antrag und legen Sie Klageschrift sowie Zustellungsdatum vor.

Wird auf Räumung erkannt, kann das Gericht nach § 721 ZPO eine angemessene Räumungsfrist gewähren; hierfür gelten Antragstermine und eine Gesamtobergrenze von grundsätzlich einem Jahr. Das ist kein Anspruch auf eine bestimmte Dauer. Eine tatsächliche Zwangsräumung setzt einen vollstreckbaren Räumungstitel und die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher voraus. Erst § 885 ZPO erlaubt dem Gerichtsvollzieher, den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger einzuweisen. Ein Kündigungsbrief allein berechtigt den Vermieter nicht dazu, eigenmächtig das Schloss auszutauschen.

Gerichtliche Schreiben richtig unterscheiden

Ein gelber Umschlag kann unterschiedliche Verfahren enthalten. Ein Mahnbescheid über Geld ist nicht dasselbe wie eine Räumungsklage. Der Leitfaden zu Mahn- und Vollstreckungsbescheiden erklärt die zweiwöchigen Rechtsbehelfsfristen im gerichtlichen Mahnverfahren. Bei einer Räumungsklage gelten die konkreten Hinweise des Prozessgerichts; übertragen Sie Fristen nicht von einem Verfahren auf das andere.

Checkliste für die nächsten 48 Stunden

1. Mietkonto anhand von Vertrag, Kontoauszügen und Vermieterschreiben abstimmen.
2. Laufende Miete im Monatsbudget vor nachrangigen Raten sichern.
3. Vermieter schriftlich um aktuellen Saldo und eine klare Lösungserklärung bitten.
4. Jobcenter, Sozialamt oder kommunale Fachstelle nachweisbar kontaktieren und Antrag einreichen.
5. Kündigung oder Klage noch am selben Tag an Mieterverein, Beratungsstelle oder Kanzlei geben.
6. Bei Kontopfändung prüfen, ob ein P-Konto mit ausreichendem Freibetrag die laufende Mietzahlung schützt.
7. Keine gerichtliche Frist wegen laufender Verhandlungen verstreichen lassen.
8. Alle Gespräche, Eingänge, Zahlungen und Zusagen mit Datum dokumentieren.