Untervermietung: Erlaubnis und eigene Mietzahlung prüfen

Vorher klären, welcher Teil an wen überlassen werden soll

Dieser Leitfaden betrifft im Oktober 2026 die gewöhnliche Wohnraummiete in Deutschland. Eine erwachsene hauptmietende Person wohnt selbst weiter in der Wohnung und möchte ein konkret bezeichnetes unmöbliertes Zimmer mit vereinbarter Mitbenutzung einzelner Bereiche an eine andere erwachsene Person untervermieten. Eine gewerbliche Nutzung, touristische Kurzzeitvermietung, vollständige Weitergabe der Wohnung oder besondere Wohnform wird hier nicht gleichgesetzt.

§ 540 Absatz 1 BGB verlangt grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters für eine Gebrauchsüberlassung an Dritte, insbesondere für die Weitervermietung. Der Abschluss eines privaten Untermietvertrags ist deshalb noch kein Nachweis, dass die Überlassung gegenüber Ihrem Vermieter erlaubt ist. Stellen Sie den Umfang vorher anhand des konkreten Hauptvertrags und der tatsächlichen Nutzung klar.

§ 553 prüfen: späteres Interesse, Ausnahmen und mögliche Erhöhung

§ 553 Absatz 1 BGB betrifft ein berechtigtes Interesse, das nach Abschluss des Mietvertrags entsteht und die Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten betrifft. Liegen die Voraussetzungen vor, kann die Erlaubnis verlangt werden. Das ist keine pauschale Erlaubnis für jede Person, jeden Umfang oder jede Nutzungsart.

Die Norm nennt Ausnahmen: einen wichtigen Grund in der Person des Dritten, eine übermäßige Belegung oder eine aus sonstigen Gründen unzumutbare Überlassung. Dokumentieren Sie Ihr tatsächliches Interesse und die konkrete Belegung. Eine allgemeine Absage des Vermieters sollte ebenso wie eine behauptete uneingeschränkte Berechtigung anhand dieser Voraussetzungen geprüft werden. Eine unbeantwortete Anfrage ist noch keine verlässlich geklärte Zustimmung.

Nach Absatz 2 kann der Vermieter die Erlaubnis von Ihrem Einverständnis mit einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer solchen Erhöhung zuzumuten ist. Das Gesetz nennt dafür keinen für jede Wohnung einheitlichen Eurobetrag oder Prozentsatz. Prüfen Sie Begründung, Angemessenheit und die konkrete Vereinbarung, bevor Sie einen Zuschlag als feststehende Ausgabe oder als unberechtigt behandeln.

Absatz 3 erklärt eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam. Bei einer verweigerten Erlaubnis enthält außerdem § 540 Absatz 1 eine eigene Kündigungsregel mit gesetzlicher Frist und einer Ausnahme bei wichtigem Grund in der Person des Dritten. Eine solche Beendigung braucht eine gesonderte Prüfung; sie ist kein automatisches fristloses Ende und keine Erlaubnis, bis dahin ohne Klärung die Wohnung weiterzugeben.

Hauptmiete und Untermiete bleiben zwei Vertragsverhältnisse

Sie haben gegenüber Ihrem Vermieter die Rolle des Mieters und gegenüber Ihrem Untermieter die Rolle des Vermieters. § 535 BGB verbindet im jeweiligen Mietvertrag die Gebrauchsgewährung und Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands mit der Pflicht zur vereinbarten Mietzahlung. Eine Untervermietung überträgt Ihren Hauptvertrag nicht allein auf die neu eingezogene Person.

Ausbleibende Untermietzahlung entfernt deshalb nicht automatisch dieselbe Summe aus Ihrer Hauptmiete. Nach § 362 BGB zählt die tatsächlich bewirkte geschuldete Leistung an den richtigen Gläubiger. Eine Zahlungszusage des Untermieters ist kein bestätigter Eingang bei Ihnen und kein bestätigter Eingang bei Ihrem Vermieter. Ein unmittelbarer Zahlungsweg an einen Dritten benötigt eine eigene Prüfung; im nachfolgenden Modell gibt es ihn ausdrücklich nicht.

Auch die erteilte Erlaubnis beendet nicht jede Verantwortung. Nach § 540 Absatz 2 haben Sie ein dem Dritten beim Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn Ihr Vermieter die Überlassung erlaubt hat. Erlaubnis, Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag und Ihre Pflichten aus dem Untermietvertrag müssen zusammenpassen.

Halten Sie im Untermietvertrag unter anderem Räume, Mitbenutzung, Nutzungsbeginn, Mietbetrag und eindeutig bezeichnete Betriebskostenregelung fest. Eine rechtsgeschäftliche Änderung von Pflichten braucht nach § 311 Absatz 1 BGB grundsätzlich eine Vereinbarung, soweit das Gesetz nichts anderes vorsieht. Eine Bitte um weniger Hauptmiete oder eine bloße Mitteilung über die Untervermietung bestätigt keine vertragliche Entlastung.

Modell: 450 Euro eingegangen, 1.050 Euro Hauptmiete bezahlt

Eigener geschlossener Modellfall für Oktober 2026: Die wirksame Erlaubnis für das bezeichnete Zimmer, die Person und den vereinbarten Nutzungsumfang liegt vor. Die hauptmietende Person wohnt selbst weiter in der Wohnung. Haupt- und Untermietvertrag sind wirksam; die jeweiligen Beträge und Fälligkeiten sind geklärt. Eine im Einzelfall mögliche Anpassung der Hauptmiete ist hier nicht vereinbart oder anderweitig geschuldet.

Die monatliche Hauptmiete beträgt 900 Euro zuzüglich 150 Euro ausgewiesener Betriebskostenvorauszahlung, zusammen 1.050 Euro. Die vereinbarte Untermietzahlung für den ganzen Oktober beträgt 350 Euro Miete zuzüglich 100 Euro ausgewiesener Betriebskostenvorauszahlung, zusammen 450 Euro. Die gesamten 450 Euro sind im betrachteten Oktober tatsächlich beim Hauptmieter eingegangen. Er hat die gesamten 1.050 Euro für diesen Monat wirksam an den berechtigten Hauptvermieter gezahlt; Empfang und Zuordnung sind bestätigt.

In diesem Modell gibt es keine Mietrückstände, Minderung, Aufrechnung, anderen Direktzahlungen, Kautionseingänge, Rückerstattungen, weiteren Wohnungs-Sonderkosten oder zusätzliche Mietforderung. Die Betriebskosten sind Vorauszahlungen; eine spätere zutreffende Abrechnung wird durch den bloßen Eingang nicht vorweggenommen. Der Saldo von 600 Euro ist auch keine Berechnung steuerpflichtiger Einkünfte und kein Versprechen eines dauerhaften Nettogewinns.

Die 450 Euro sind eine Zahlung auf den Untermietvertrag, keine zusätzliche Zahlung des Untermieters auf eine eigene Schuld gegenüber dem Hauptvermieter. Wer nach Erhalt nur 600 Euro an den Hauptvermieter leistete, hätte unter den unveränderten Modellannahmen 450 Euro der vereinbarten Hauptzahlung nicht geleistet. Das ist eine andere Lage als der hier ausdrücklich bestätigte vollständige Eingang von 1.050 Euro.

Kaution gebunden halten und bei ausbleibender Untermiete reagieren

Fordern Sie als Vermieter einer gewöhnlichen Wohnraum-Untermiete eine Geldkaution, ist § 551 BGB zu beachten. Die vereinbarte ursprüngliche Sicherheit ist grundsätzlich auf drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten begrenzt. Das ist keine automatische Pflicht des Untermieters, stets den Höchstbetrag zu zahlen.

Bei einer als Geldsumme bereitzustellenden Sicherheit sieht Absatz 2 drei gleiche monatliche Teilzahlungen vor. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Absatz 3 verlangt die vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage, regelt die Erträge zugunsten des Mieters und lässt eine andere vereinbarte Anlageform zu. Die dortige besondere Verzinsungsausnahme für Studenten- oder Jugendwohnheime wird auf das gewöhnliche Zimmermodell nicht übertragen. Ein aktueller konkreter Anlagezins wird hier nicht behauptet. Nach Absatz 4 sind nachteilige Abweichungen unwirksam.

Eine solche Sicherheit finanzieren Sie deshalb nicht als frei verfügbaren Ersatz für die eigene nächste Hauptmiete ein. Sie ist auch keine gewöhnliche Untermieteinnahme. Der Prüfplan zu Kautionsraten und Fälligkeit erklärt die Trennung von bereits geleisteten, aktuell fälligen und erst später fälligen Beträgen. Seine Kündigungsfragen müssen im jeweils passenden Wohnraummietverhältnis geprüft werden.

Bleibt die normale Untermietzahlung aus, sichern Sie Vertrag, Fälligkeit, Kontoauszüge und Kommunikation und klären Sie den offenen Stand. Planen Sie Ihre tatsächlich fällige Hauptmiete weiter. Der Notfallplan zu Mietschulden und Wohnungssicherung hilft bei drohendem eigenem Mietrückstand. Leiten Sie eine Kündigung des Untermietvertrags oder eine Räumung nicht aus einer pauschalen Faustregel ab; diese Frage und Besonderheiten der Wohnung brauchen eine eigene rechtliche Prüfung.

Die 450 Euro im Monatsplan einmal berücksichtigen

Eigene vollständige Monatsplanung des Hauptmieters für den betrachteten Oktober: 2.300 Euro tatsächliche Nettoeinnahmen aus seiner gewöhnlichen Einkommensquelle stehen zur Verfügung. Hinzu kommen die tatsächlich eingegangenen 450 Euro aus dem Untermietvertrag. Für den Geldfluss des Monats sind damit 2.750 Euro verfügbar. Vollständige Lebenshaltungs- und Fixkosten betragen 1.750 Euro; sie enthalten die gesamte Hauptmiete einschließlich Vorauszahlung von 1.050 Euro sowie alle anderen gewöhnlichen Ausgaben des Modells. Sämtliche eigenen Kreditraten betragen 300 Euro. Gewünschte Reserve: 300 Euro.

Im Haushaltscheck lauten die Eingaben 2.750 Euro Einkommen, 1.750 Euro Fixkosten, 300 Euro bestehende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 300 Euro Reserve. Es bleiben 2.750 − 1.750 − 300 = 700 Euro vor Reserve und 700 − 300 = 400 Euro danach. Einmaliger Kautionszufluss oder erhoffte spätere Zahlung ist darin nicht enthalten.

Ziehen Sie dieselben 450 Euro nicht zusätzlich von den 1.750 Euro Kosten ab, wenn sie schon in den 2.750 Euro Einnahmen stecken. Das würde denselben Geldzufluss zweimal zur Entlastung verwenden. Die in der Tabelle gezeigten 600 Euro sind lediglich der Saldo der beiden Wohnungszahlungen; in dieser gewählten vollständigen Haushaltsdarstellung stehen weiterhin die ganze Hauptmiete auf der Kostenseite und der tatsächliche Eingang auf der Einnahmenseite.

Wenn die 450 Euro noch nicht eingegangen wären, blieben bei sonst gleichen Beträgen nur 2.300 − 1.750 − 300 = 250 Euro vor Reserve und −50 Euro danach. Das ist ein klar gekennzeichneter Vergleichsfall, keine Behauptung eines Zahlungsausfalls im Hauptmodell. Ein Monatsüberschuss belegt außerdem nicht die Deckung an einem früheren Fälligkeitstag. Steuerpflichtige Einkünfte, eine spätere Betriebskostenabrechnung, Auswirkungen auf Sozialleistungen und künftige Monate werden durch diesen Geldflusscheck nicht berechnet. Zusätzliche tatsächlich fällige Ausgaben gehören in den jeweils vollständigen eigenen Plan.

• Teilüberlassung und tatsächliche eigene Nutzung klar beschrieben?
• Person, Räume, Zeitraum und Erlaubnisumfang geklärt?
• Voraussetzungen und Ausnahmen des § 553 sowie möglicher Zuschlag geprüft?
• Hauptmietvertrag und Untermietvertrag samt Beträgen und Fälligkeiten getrennt?
• Geldkaution und laufende Untermiete auseinandergehalten?
• Tatsächlichen Eingang statt bloßer Zusage im Monatsplan gezählt?
• Dieselben 450 Euro nicht gleichzeitig als Einnahme und zusätzlichen Kostenabzug verwendet?
• Eigene Hauptmiete bei ausbleibender Untermiete weiter gesichert?