Eigenbedarf: Härtewiderspruch und Mietfortsetzung prüfen

Kündigungsschreiben und Mietende zuerst prüfen

Rechtsstand geprüft am 4. November 2026 (UTC). Der Leitfaden betrifft eine ordentliche Eigenbedarfskündigung eines üblichen Wohnraummietverhältnisses in Deutschland. Legen Sie Mietvertrag, Kündigung, Umschlag und Zustellnachweis nebeneinander. Notieren Sie, wann Sie das Schreiben erhalten haben, wer kündigt, wer einziehen soll und welches Ende genannt ist.

Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts benötigt. Das Kündigungsschreiben muss die Gründe des berechtigten Interesses angeben. Später entstandene Gründe können zusätzlich berücksichtigt werden. Für die Kündigung gilt die Schriftform. Prüfen Sie den Kündigungsgrund und die Form gesondert von Ihrer persönlichen Härte. § 573 BGB und § 568 BGB.

Im Regelfall reicht die ordentliche Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Für den Vermieter kommen nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung jeweils drei Monate hinzu. Für bestimmte Wohnformen gelten Sonderregeln. Rechnen Sie daher mit dem rechtlich zutreffenden Mietende und lassen Sie unklare Termine früh prüfen. § 573c BGB.

Ist die Kündigung nach einem Verkauf gekommen, hilft der Leitfaden zum Vermieterwechsel bei der Zuordnung des Vertragspartners, der Miete und der Kaution.

Härte begründen und die Wohnungssuche dokumentieren

Bei einer ordentlichen Kündigung können Sie widersprechen und Fortsetzung verlangen, wenn das Ende für Sie, Ihre Familie oder ein Mitglied Ihres Haushalts eine Härte wäre, die auch bei Abwägung mit den berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Die Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen kann einen Härtegrund ergeben, wenn solcher Wohnraum nicht beschafft werden kann. Die Vermieterinteressen ergeben sich grundsätzlich aus dem Kündigungsschreiben und gegebenenfalls aus später entstandenen Gründen. § 574 BGB Absätze 1 bis 3.

• Suchbedarf konkret machen. Erfassen Sie Haushaltsgröße, nötige Barrierefreiheit, Wege zu Betreuung oder Behandlung und den finanziell tragbaren Rahmen. Halten Sie fest, welche Anforderungen aus Ihrer konkreten Situation folgen.
• Suchschritte belegen. Notieren Sie Datum, Wohnung, Warmmiete, Kontaktversuch, Besichtigung, Absage oder ausstehende Antwort. Speichern Sie Anzeigen und relevante Nachrichten. Begründen Sie bei einem Angebot konkret, warum es ungeeignet oder finanziell nicht tragbar wäre.
• Persönliche Folgen erläutern. Beschreiben Sie bei gesundheitlichen oder sozialen Umständen die konkreten Folgen eines Umzugs und bewahren Sie dazu passende Nachweise auf. Legen Sie sensible Unterlagen gezielt vor.

Der Härtewiderspruch nach § 574 ist ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Maßgeblich ist das Vorliegen dieses Grundes. Bei Mietrückständen hilft die gesonderte Prüfung von Kündigung und Schonfristzahlung. § 574 BGB Absatz 1.

Widerspruch in Textform und Zugang sichern

Erklären Sie dem Vermieter in Textform, welcher Kündigung Sie widersprechen und dass Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Geben Sie Ihren Namen, die Wohnung und das Datum des Kündigungsschreibens an. Eine lesbare, speicherbare E-Mail mit genanntem Erklärenden kann die Textform erfüllen. Schildern Sie die tatsächlichen Härtegründe möglichst konkret. Auf Verlangen des Vermieters sollen Sie über die Gründe unverzüglich Auskunft erteilen. § 574b BGB Absatz 1 und § 126b BGB.

Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn ihm der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung zugeht. Halten Sie Inhalt und Zugang fest, etwa mit einer Empfangsbestätigung. Bei einer Erklärung gegenüber einem Abwesenden zählt der Zugang. Die bloße Versandzeit genügt für den Nachweis des Zugangs nicht. § 574b BGB Absatz 2 und § 130 BGB Absatz 1.

Hat der Vermieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist nicht rechtzeitig über Möglichkeit, Form und Frist belehrt, können Sie den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Prüfen Sie den Hinweis und die gerichtlichen Schreiben gesondert. Wenn eine Klage eingeht, lassen Sie die Zustellung und die dort genannten Fristen umgehend prüfen. § 568 BGB Absatz 2 und § 574b BGB Absatz 2.

Vier Daten für einen nachvollziehbaren Fristenplan

Fiktives Beispiel mit Wohnungsüberlassung im Mai 2024. Die wirksame ordentliche Kündigung geht am Mittwoch, 2. September 2026, mit vollständigem und rechtzeitigem Widerspruchshinweis zu. Der Zugang liegt im Modell innerhalb der ersten drei Werktage. Es gelten der Regelfall des § 573c Absatz 1 und keine längere Frist oder besonderen Feiertage. Ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt im Modell nicht vor. § 573c BGB und § 574b BGB.

1. 2. September 2026. Die Kündigung geht zu. Das rechtlich zutreffende Mietende ist der 30. November 2026.
2. 21. September 2026. Der Widerspruch in Textform geht nachweisbar zu. Der Mieter nennt den Härtegrund und verlangt Fortsetzung.
3. 30. September 2026. Bis zu diesem Tag muss der Widerspruch im Modell zugehen. Oktober und November sind die beiden Monate bis zum Ende.
4. 30. November 2026. Das ist der Beendigungstermin aus der Kündigung. Eine wirksame Vereinbarung oder eine gerichtliche Entscheidung kann die Fortsetzung regeln.

Rechnen Sie mit dem Mietende Ihres eigenen Falls und prüfen Sie den Zugang des Hinweises. Der rechtzeitige Widerspruch wahrt die Frist im Modell. Ob die angeführten Umstände die Fortsetzung rechtfertigen, entscheidet sich anhand der Härte und der Interessenabwägung. § 574 BGB und § 574a BGB.

Fortsetzung, Dauer und Mietbedingungen klären

Ist das Fortsetzungsverlangen begründet, richtet sich die Dauer nach den Umständen. Sind dem Vermieter die bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten, kommt eine Fortsetzung unter angemessen geänderten Bedingungen in Betracht. Ohne Einigung bestimmt ein Urteil die Fortsetzung, deren Dauer und Bedingungen. Ist ungewiss, wann die maßgeblichen Umstände wegfallen, kann eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit ausgesprochen werden. § 574a BGB Absätze 1 und 2.

Halten Sie bei einer Einigung Endtermin, Monatsmiete und Zahlungsempfänger fest. Planen Sie die laufenden Zahlungen anhand der wirksamen Mietbedingungen. Nach einer befristeten Fortsetzung durch Einigung oder Urteil setzt ein weiteres Fortsetzungsverlangen nach § 574c Absatz 1 eine wesentliche Änderung der Umstände oder den Nichteintritt eines für die Dauer maßgeblichen erwarteten Umstands voraus. § 535 BGB, § 574a BGB und § 574c BGB.

Ersatzwohnung und laufende Kreditrate im Monatsbudget

Im selben fiktiven Fall vereinbaren die Parteien eine Fortsetzung bis zum 31. Januar 2027 zu 950 Euro Warmmiete im Dezember und Januar. Zuvor betrug die Warmmiete 920 Euro. Eine angebotene Ersatzwohnung würde 1.150 Euro warm kosten und ist noch nicht angemietet. Vergleichen Sie die Monatsvarianten einzeln. Für jede Variante rechnen wir mit 2.630 Euro Nettoeinkommen, 900 Euro sonstigen laufenden Ausgaben, 280 Euro bestehenden eigenen Kreditraten und 350 Euro Reserve.

• Bisherige Wohnung. 920 + 900 = 1.820 Euro laufende Kosten. 2.630 − 1.820 − 280 = 530 Euro vor Reserve. Nach 350 Euro Reserve bleiben 180 Euro.
• Vereinbarte Fortsetzung. 950 + 900 = 1.850 Euro laufende Kosten. 2.630 − 1.850 − 280 = 500 Euro vor Reserve. Nach Reserve bleiben 150 Euro.
• Angebotene Ersatzwohnung. 1.150 + 900 = 2.050 Euro laufende Kosten. 2.630 − 2.050 − 280 = 300 Euro vor Reserve. Nach Reserve fehlen 50 Euro zum eingeplanten Puffer.

Tragen Sie für die Fortsetzung im Kreditbelastungsrechner 2.630 Euro Einkommen, 1.850 Euro Fixkosten, 280 Euro bestehende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 350 Euro Reserve ein. Die 150 Euro zeigen den Spielraum im Modellmonat. Erfassen Sie Umzug, Kaution und mögliche Mietüberschneidungen zusätzlich im jeweiligen Zahlungsmonat. Der fehlende Puffer von 50 Euro in der dritten Variante ist eine Planungsgröße. Die rechtliche Zumutbarkeit richtet sich nach dem Einzelfall. § 574 BGB Absatz 2.

Beruft sich der neue Vermieter nach einer Zwangsversteigerung auf sein Sonderkündigungsrecht, prüfen Sie vor der Berechnung der Widerspruchsfrist auch Zuschlag, Zugang und ersten zulässigen Kündigungstermin. Sonderkündigung nach dem Zuschlag prüfen.