Wohnung zwangsversteigert – Miete und Kündigung prüfen

Mit dem Zuschlag wechselt der Eigentümer

Rechtsstand für Deutschland geprüft am 4. November 2026 (UTC). Dieser Leitfaden geht von einer bereits überlassenen, gewöhnlichen Mietwohnung aus. Maßgeblich ist der gerichtliche Zuschlag. Mit ihm wird der Ersteher Eigentümer, sofern der Zuschlagsbeschluss im Beschwerdeweg nicht rechtskräftig aufgehoben wird. Ab Zuschlag stehen ihm die Nutzungen zu und er trägt die Lasten. Prüfen Sie das Datum und die betroffene Wohnung im Beschluss. § 90 ZVG, § 56 ZVG.

Der Ersteher tritt grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. § 57 ZVG ordnet unter anderem die entsprechende Anwendung des § 566 BGB an. Die vereinbarte Miete bleibt Ausgangspunkt. Eine bereits geleistete Kaution ist bei der Abwicklung zu berücksichtigen, denn die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit gehen nach § 566a entsprechend auf den Ersteher über. Legen Sie Mietvertrag und Kautionsbeleg bereit. § 57 ZVG, § 566 BGB, § 566a BGB, § 535 BGB.

Beim freihändigen Kauf gelten für Eigentumsübergang und Zahlungen andere Anknüpfungspunkte. Miete und Kaution beim gewöhnlichen Wohnungsverkauf.

Den richtigen Mietempfänger feststellen

Bitten Sie um eine nachvollziehbare Zuordnung von Zuschlagsbeschluss, Objekt, neuem Vermieter und Zahlungskonto. Prüfen Sie bei einer Verwaltung die Empfangsbefugnis über einen bekannten Kontakt. Vergleichen Sie für jeden Monat die Fälligkeit, den tatsächlichen Zahlungstag und den Empfänger. Bei einer zusätzlich angeordneten Zwangsverwaltung oder einem Zahlungsverbot an den bisherigen Eigentümer gehört der konkrete Beschluss in die Prüfung. § 56 ZVG, § 57 ZVG, § 57b ZVG.

Für bereits an den bisherigen Vermieter geleistete Zahlungen reicht der Vergleich mit dem Zuschlagstag allein nicht. Bei den in § 57b Absatz 1 ZVG erfassten Geschäften tritt für die dort genannten BGB-Regeln die Beschlagnahme an die Stelle des Eigentumsübergangs. Die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Mieter lässt die Beschlagnahme als bekannt gelten. § 57b Absatz 2 regelt außerdem eine bis zum Zuschlag fortdauernde Beschlagnahme aus Zwangsverwaltung und die Zustellung eines Zahlungsverbots. Geschäfte des Zwangsverwalters sind nach Absatz 3 gesondert zu behandeln. § 57b ZVG.

Halten Sie deshalb auch fest, was Sie am Zahlungstag über die Beschlagnahme wussten. § 566c BGB enthält eine Monatsgrenze für den Schutz von Geschäften über die Miete und eine Regel für Kenntnis nach dem 15. Bei der Versteigerung ist dabei § 57b mitzulesen. Der Schutz greift für ein danach in Kenntnis der Beschlagnahme vorgenommenes Geschäft mit dem bisherigen Vermieter nicht allein wegen der Monatsregel. Lassen Sie strittige Monate und Zahlungen einzeln abgleichen, bevor Sie eine zweite Forderung begleichen. § 57 ZVG, § 57b ZVG, § 566c BGB.

Sonderkündigung und erste Frist prüfen

§ 57a ZVG gibt dem Ersteher ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist zum ersten zulässigen Termin. Prüfen Sie die festgestellten Versteigerungsbedingungen. Das Gericht kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen abweichende Bedingungen festsetzen. Wenn der erste zulässige Termin verpasst wurde, entfällt dieses Sonderrecht. Ob eine andere Kündigung später zulässig ist, richtet sich nach deren eigenen Voraussetzungen. § 57a ZVG, § 59 ZVG.

Bei gewöhnlichem Wohnraum muss die Kündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse begründen, etwa konkreten Eigenbedarf. § 573d verweist auch auf die erleichterte Kündigung nach § 573a für besondere Wohnsituationen. Die Kündigung erfordert Schriftform und muss dem Mieter zugehen. Im gewöhnlichen Fall nach § 573d Absatz 2 ist bei Zugang bis zum dritten Werktag das Ende des übernächsten Monats maßgeblich. Für den dort bezeichneten besonderen Wohnraum und die Fälle des § 573a prüfen Sie die Voraussetzungen gesondert. § 573d BGB, § 568 BGB, § 573 BGB, § 573a BGB, § 130 BGB.

Drei Daten im Fristenbeispiel

Im fiktiven Fall fällt der Zuschlag am Donnerstag, 12. November 2026, also nach den ersten drei Werktagen des Monats. Die wirksame schriftliche Kündigung wegen konkret begründeten Eigenbedarfs geht bereits am 19. November 2026 zu. Der 1. bis 3. Dezember sind im Modell Werktage. Der nächste einschlägige Stichtag ist somit Donnerstag, 3. Dezember 2026. Die Kündigung erfolgt zum Ablauf des 28. Februar 2027. Unterstellt sind die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, der Regelfall für Wohnraum und keine sonstigen Hindernisse. § 57a ZVG, § 573d BGB, § 568 BGB, § 573 BGB, § 130 BGB.

Vergleichen Sie im eigenen Fall Zuschlag, Zugang und das im Schreiben genannte Ende. Die Frist im Beispiel gilt für den dortigen Zuschlag und die dort geprüfte Kündigung. § 57a ZVG, § 573d BGB.

Bei einer Kündigung den Härtewiderspruch prüfen

Ein fortbestehendes Besitzrecht ist bei der Räumung aus dem Zuschlagsbeschluss zu beachten. § 93 Absatz 1 ZVG sieht für diesen Fall eine Grenze und bei dennoch eingeleiteter Vollstreckung einen Widerspruch nach Maßgabe des § 771 ZPO vor. Bewahren Sie Mietvertrag, Zuschlag und Schreiben zur Räumung auf und lassen Sie eine angekündigte Vollstreckung zeitnah prüfen. § 93 ZVG.

Bei einer Kündigung können Sie unter den Voraussetzungen des § 574 BGB wegen unzumutbarer Härte Fortsetzung verlangen. Prüfen Sie Frist und Hinweis sofort. Der Widerspruch erfolgt in Textform und muss für den Regelfall spätestens zwei Monate vor Beendigung erklärt sein. Bei fehlendem rechtzeitigen Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist kommt er noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits in Betracht. § 568 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB. Härtewiderspruch und Ersatzwohnung prüfen.

Eine mögliche Mietüberschneidung im Budget rechnen

Die vereinbarte Warmmiete beträgt im fiktiven Fall 840 Euro und ist im Dezember einmal an den bestätigten Empfänger zu zahlen. Im Februar laufen nach den Modellannahmen der alte Mietvertrag bis zum Monatsende und ein neuer Vertrag ab Monatsbeginn mit 960 Euro Warmmiete. Rechnen Sie im Februar daher 840 + 960 = 1.800 Euro für zwei verschiedene Mietverhältnisse. Prüfen Sie für einen früheren Auszug die vereinbarte Beendigung und die Beträge für den jeweiligen Monat. § 535 BGB.

• Dezember mit einer Miete. 2.600 Euro verfügbares Einkommen abzüglich 1.840 Euro Fixkosten einschließlich der 840 Euro Miete und 240 Euro Kreditraten lassen 520 Euro vor Reserve. Nach 260 Euro Reserve bleiben 260 Euro.
• Februar mit zwei Mieten. Dieselben 1.000 Euro übrigen Fixkosten plus 1.800 Euro Miete ergeben 2.800 Euro. Nach der Kreditrate fehlen 440 Euro zur Deckung der Ausgaben. Mit 260 Euro geplanter Reserve beträgt die Lücke 700 Euro.

Im Rechner setzen Sie 2.600 Euro Einkommen, 1.840 beziehungsweise 2.800 Euro Fixkosten, 240 Euro laufende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 260 Euro Reserve an. Kaution und Umzugskosten ergänzen Sie im Zahlungsmonat, sobald Beträge und Termine feststehen. Kreditbelastungsrechner für beide Monate öffnen.