Wohnung verkauft: Miete, Kaution und neue IBAN prüfen

Der bestehende Wohnraummietvertrag bleibt der Ausgangspunkt

Dieser Leitfaden betrifft im Oktober 2026 eine bereits an den Mieter überlassene Wohnung in Deutschland. Der bisherige Vermieter ist zugleich Eigentümer und verkauft an einen Dritten. Untermiete, Gewerberaum, Erbfolge, Zwangsversteigerung, Insolvenz sowie abgetretene oder gepfändete Mietforderungen brauchen eine gesonderte Prüfung.

Nach § 566 Absatz 1 BGB tritt der Erwerber unter diesen Voraussetzungen in die während seiner Eigentumszeit aus dem Mietverhältnis entstehenden Rechte und Pflichten ein. Für diesen gesetzlichen Eintritt muss allein wegen des Verkaufs kein neuer Mietvertrag unterschrieben werden. Prüfen Sie einen angebotenen neuen Vertrag als eigene Vertragsänderung und nicht nur als Zahlungsmitteilung.

§ 535 BGB verbindet Gebrauchsgewährung und Erhaltung der Wohnung mit der vereinbarten Mietzahlung. Der Eigentümerwechsel allein legt keinen beliebigen neuen Mietbetrag und keine zusätzliche Monatsmiete fest. Eine behauptete Erhöhung benötigt ihre gesondert zu prüfende Grundlage; Erhöhungsverfahren und Eigenbedarfskündigungen werden hier nicht entschieden.

§ 566 Absatz 2 enthält außerdem eine eigene Haftungsregel bei nicht erfüllten Erwerberpflichten und Voraussetzungen ihrer Beendigung. Daraus folgt hier weder eine pauschale Forthaftung für alles noch die sofortige vollständige Entlassung des Verkäufers. Für geleistete Sicherheit ist die besondere Regel des § 566a zu beachten.

Kaufvertragsdatum, Eigentum und Mitteilung unterscheiden

Beim gewöhnlichen Grundstückskauf verlangt § 873 Absatz 1 BGB grundsätzlich Einigung und Grundbucheintragung; gesetzliche Ausnahmen bleiben vorbehalten. § 925 BGB regelt die Auflassung. Kaufvertragsdatum und ein zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarter wirtschaftlicher Übergabetag sind deshalb nicht ohne Weiteres der tatsächliche Eigentumsübergang.

Bitten Sie über einen bekannten Kontakt um nachvollziehbare Angaben zu Wohnung, bisherigem Vermieter, Erwerber, maßgeblichem Zeitpunkt und Zahlungsempfänger. Prüfen Sie geeignete Nachweise und bei einer Hausverwaltung die konkrete Befugnis. Eine neue IBAN allein beantwortet diese Fragen nicht. Daraus wird keine allgemeine Pflicht abgeleitet, vor jeder Mietzahlung selbst einen Grundbuchauszug zu beschaffen.

Nach § 566e Absatz 1 BGB muss der bisherige Vermieter die von ihm mitgeteilte Eigentumsübertragung hinsichtlich der Mietforderung dem Mieter gegenüber gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht oder nicht wirksam erfolgt ist. Nach Absatz 2 kann die Mitteilung nur mit Zustimmung des als neuer Eigentümer Bezeichneten zurückgenommen werden. Diese Wirkung betrifft gerade die Mitteilung des Vermieters; sie ist kein Echtheitsnachweis für jede fremde E-Mail und kein allgemeiner Eigentumsnachweis gegenüber jedermann. Sichern Sie Inhalt, Absender und Zugang.

Zahlungstag und damalige Kenntnis entscheiden über bereits gezahlte Miete

Ging eine Miete an den bisherigen Vermieter, vergleichen Sie Betrag, Mietmonat, tatsächlichen Empfang und Ihren damaligen Kenntnisstand. Nicht jede solche Zahlung ist automatisch verloren; ein alter Dauerauftrag schützt umgekehrt nicht beliebig alle späteren Zahlungen.

§ 566c BGB regelt Rechtsgeschäfte zwischen Mieter und bisherigem Vermieter über die Mietforderung, insbesondere die Zahlung. Der zeitliche Schutz ist an den Kalendermonat der Kenntnis vom Eigentumswechsel geknüpft; bei Kenntnis nach dem 15. kann auch der folgende Kalendermonat erfasst sein. Wichtig ist der letzte Satz: Ein nach Eigentumsübergang vorgenommenes Rechtsgeschäft ist unwirksam, wenn der Mieter dabei den Übergang kennt. Die Monatsregel ist deshalb kein Freibrief, nach vorhandener Kenntnis einfach weiter an den alten Vermieter zu zahlen.

Für einen Zahlungsempfänger, der für den Berechtigten handelt, ist die Empfangsbefugnis gesondert zu klären. § 362 Absatz 2 BGB verweist bei Leistung an einen Dritten auf § 185 BGB, also unter anderem Einwilligung oder Genehmigung. Eine bekannte Kontonummer allein ersetzt diese Prüfung nicht.

Stellen Sie den Dauerauftrag anhand des bestätigten Zahlungswegs um und vermeiden Sie eine doppelte Ausführung. Die laufende Klärung schafft keine automatische Zahlungspause. Bei behauptetem Rückstand hilft der Leitfaden zu Mietschulden und Kündigungsrisiken bei den gesonderten nächsten Schritten.

Geleistete Kaution belegen und ihre Fortführung bestätigen lassen

Nach § 566a BGB tritt der Erwerber bei einer vom Mieter geleisteten Sicherheit in die daraus begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann der Mieter bei Mietende die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter nach dieser besonderen Regel zur Rückgewähr verpflichtet. Prüfen Sie Voraussetzungen und spätere Abrechnung konkret. Der Verkauf allein begründet weder sofortige Auszahlung noch eine neue volle Kautionszahlung des Mieters.

Sichern Sie Kautionsvereinbarung, ursprüngliche Zahlungsbelege und Guthabennachweise. Lassen Sie die bereits geleistete Sicherheit beim fortbestehenden Vertrag bestätigen. Eine ungeklärte Abwicklung zwischen Verkäufer und Käufer ist kein Grund, ohne Prüfung denselben Betrag nochmals zu zahlen oder auf Ansprüche zu verzichten.

§ 551 BGB begrenzt die vereinbarte Wohnraumsicherheit grundsätzlich auf drei Monatsmieten ohne die ausgewiesenen Betriebskosten; tatsächliche Erträge können die Sicherheit erhöhen. Bei einer Geldsumme sind getrennte Anlage und die Erträge nach Absatz 3 zu beachten. Die Vorschrift regelt auch Teilzahlungen und die Verzinsungsausnahme für Studenten- oder Jugendwohnheime. Ein Eigentümerwechsel schafft allein keinen neuen Mietbeginn mit neuer Kaution.

Bei einem späteren Auszug erklärt der Ratgeber zur Kautionsabrechnung und Rückzahlung Fälligkeit, Einbehalte und Gegenansprüche. Während die Miete weiterläuft, ist die belegte Sicherheit nicht allein wegen des Verkaufs frei verfügbares Einkommen.

Modell: 750 Euro vor Kenntnis bezahlt, kein Oktobermietrest

Geschlossene eigene Annahmen: Der bisherige Vermieter und Eigentümer verkauft die bereits überlassene Wohnung. Der Eigentumsübergang ist am 30. September 2026 wirksam vollzogen. Die vollständige Oktobermiete beträgt 600 Euro Nettomiete plus 150 Euro ausdrücklich ausgewiesene Betriebskostenvorauszahlung, zusammen 750 Euro. Es gibt keine früheren Mietrückstände, Zinsen, Kosten, Abtretungen, Pfändungen oder anderen streitigen Forderungen.

Am 2. Oktober 2026 zahlt der Mieter die vollen 750 Euro wie bisher an den alten Vermieter; dieser erhält sie tatsächlich. Zu diesem Zeitpunkt weiß der Mieter noch nichts vom Eigentumswechsel. Erst am 19. Oktober 2026 erlangt er Kenntnis. Die Voraussetzungen des § 566c BGB für die Wirksamkeit dieser bereits geleisteten Oktobermiete gegenüber dem Erwerber sind im Modell ausdrücklich erfüllt. Der Erwerber berücksichtigt sie vollständig im Mietkonto.

Das Kautionskapital wurde in einem früheren Zeitraum vollständig gezahlt und belegt. Tatsächliche Erträge sind zusätzlich nachzuweisen und werden hier nicht beziffert. Es wurde keine neue Sicherheit oder andere Vertragsänderung vereinbart. Weder eine erneute 1.800-Euro-Zahlung noch eine aktuelle Rückzahlung dieses Kapitals findet im Modell statt.

Für die Novembermiete wird die neue IBAN des tatsächlich berechtigten Empfängers unabhängig bestätigt und der Dauerauftrag passend umgestellt. Die Kenntnis erst nach dem 15. erlaubt nicht, trotz nun vorhandener Kenntnis jede neue Zahlung an den bisherigen Vermieter als geschützt zu behandeln. Der Nullrest für Oktober entscheidet keine anderen Monatsforderungen.

Die Miete im Haushalt einmal zählen und neue Kontodaten verifizieren

Im aktuellen Modellmonat stehen 2.400 Euro tatsächlichen Nettoeinnahmen 1.450 Euro vollständige gewöhnliche Ausgaben einschließlich der bereits gezahlten 750-Euro-Oktobermiete und 350 Euro sämtliche selbst zu zahlenden Kreditraten gegenüber. Die gewünschte Reserve beträgt 250 Euro. In den 1.450 Euro sind 750 Euro Miete und 700 Euro sonstige gewöhnliche Ausgaben enthalten.

Es bleiben 2.400 − 1.450 − 350 = 600 Euro vor und 350 Euro nach Reserve. Der Haushaltscheck verwendet 2.400 Euro Einkommen, 1.450 Euro Fixkosten, 350 Euro bestehende Raten, 0 Euro neue Rate und 250 Euro Reserve. Die 750 Euro werden nicht nochmals als neue Rate angesetzt. Das früher geleistete 1.800-Euro-Kautionskapital ist weder neues Einkommen noch eine erneute aktuelle Ausgabe; der Verkauf erzeugt keinen neuen Kontoeingang.

Der Rechner bestätigt weder Eigentum noch Empfangsbefugnis oder rechtliche Zahlungswirkung. Nutzen Sie zur Klärung einen bereits verlässlich bekannten Kontakt und bestätigen Sie neue Kontodaten unabhängig. Verschicken Sie keine vollständigen Miet- oder Ausweisunterlagen an einen ungeprüften Messengerkontakt.

• Wohnraummiete, bisheriger Vermieter und tatsächlichen Eigentumswechsel zugeordnet?
• Kaufvertragsdatum und vollzogenen Eigentumsübergang unterschieden?
• Mitteilung des bisherigen Vermieters und neue Kontaktperson geprüft?
• Schon gezahlte Miete mit Zahlungstag, Monat und damaliger Kenntnis abgeglichen?
• Grenze des § 566c für neue Geschäfte bei vorhandener Kenntnis beachtet?
• Neue IBAN und gegebenenfalls Empfangs- oder Vertretungsbefugnis bestätigt?
• Dauerauftrag ohne versehentliche Doppelzahlung angepasst?
• Geleistete Kaution und mögliche Erträge dokumentiert?
• Zusätzliche Forderungen und Verzichtserklärungen gesondert geprüft?
• Miete im Budget einmal gezählt und gerichtliche Fristen gesondert beachtet?

Eine konkrete Anfrage kann lauten: „Bitte bestätigen Sie für die Wohnung [Adresse] den maßgeblichen Eigentumsübergang, den ab [Monat] berechtigten Empfänger und den Zahlungsweg. Meine Miete für [Monat] wurde am [Datum] mit [Betrag] gezahlt. Bitte berücksichtigen Sie die Zahlung im Mietkonto und bestätigen Sie den Stand der bereits geleisteten Sicherheit sowie gegebenenfalls die handelnde Vertretung.“ Verwenden Sie nur zutreffende Angaben und lassen Sie einen streitigen Einzelfall rechtzeitig mietrechtlich prüfen.

Enthält der fortbestehende Vertrag eine Staffelmiete, muss neben dem neuen Empfänger auch der für den nächsten Monat vereinbarte Betrag stimmen. Der Prüfplan zu Staffelmiete, Jahresabstand und Gesamtmiete trennt die richtige Nettostufe von Betriebskostenvorauszahlung und alten Abrechnungssalden. Eine neue IBAN setzt keinen neuen Staffelbeginn fest und rechtfertigt keinen doppelten Aufschlag.