Mietbürgschaft wird fällig? Kaution und Haftung prüfen

Welche Forderung macht der Vermieter geltend?

Der Vermieter wendet sich an Sie, weil Sie für die Schuld eines Mieters gebürgt haben. Nehmen Sie die Bürgschaftserklärung und den Mietvertrag zur Hand. Prüfen Sie, ob Vermieter, Mieter, Wohnung und Zeitraum zur Forderung passen. Fragen Sie bei einer Hausverwaltung nach ihrer Berechtigung, wenn diese aus dem Schreiben nicht hervorgeht. § 765 BGB

Lassen Sie sich eine Aufstellung nach Monaten und Forderungsarten schicken. Verlangen Sie Angaben zur Fälligkeit, zu Mietzahlungen, Gutschriften, einer bereits verwendeten Kaution und den verlangten Nebenbeträgen. Ob die Bürgschaft etwa Mietrückstände, Betriebskostennachforderungen oder Schäden erfasst, hängt von ihrer Erklärung ab. Die Haftung richtet sich nach dem Bestand der Hauptschuld. Ein späteres Rechtsgeschäft des Mieters erweitert die Verpflichtung des Bürgen nicht allein dadurch. § 767 BGB

Für die Bürgschaftserklärung einer Privatperson gilt grundsätzlich Schriftform. Eine geleistete Zahlung kann einen Formmangel im Umfang der Erfüllung heilen. Wenn Ihnen nur eine Nachricht oder ein Scan vorliegt, klären Sie, ob eine schriftlich erteilte Erklärung existiert. § 766 BGB

Wann Barkaution und Bürgschaft zusammenzählen

Prüfen Sie bei gewöhnlicher Wohnraummiete zuerst, welche Sicherheit der Mieter nach dem Vertrag leisten musste. Bei dieser Sicherheit begrenzt § 551 Abs. 1 BGB die Höhe grundsätzlich auf drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Wenn der Vermieter Barkaution und Bürgschaft als Teile derselben geschuldeten Sicherheit verlangt hat, prüfen Sie ihren Gesamtumfang an dieser Grenze. Eine für den Mieter nachteilige Abweichung ist unwirksam. § 551 BGB

Sehen Sie in den Unterlagen nach, ob die Bürgschaft die Kaution ersetzen oder ergänzen sollte und ob die Barkaution noch besteht. Eine gehaltene Sicherheit und ein daraus bereits zur Tilgung eingesetzter Betrag gehören in verschiedene Zeilen der Abrechnung. Fragen Sie nach dem Datum und der Forderung, auf die eine tatsächliche Kautionsverwertung angerechnet wurde. Die Teilzahlungen einer vereinbarten Geldkaution betreffen die Geldleistung des Mieters nach § 551 Abs. 2 BGB.

Vergleichen Sie danach den vereinbarten Bürgschaftshöchstbetrag mit dem noch offenen, gedeckten Betrag. Wenn unklar ist, wie eine zu hoch angesetzte Kombination aus Barkaution und Bürgschaft wirkt, lassen Sie die beiden Vereinbarungen zusammen prüfen. Eine abweichende Auslegung kann den verlangten Betrag verändern. § 551 BGB § 767 BGB

Welche Rolle spielt der Anlass der Bürgschaft?

Der Bundesgerichtshof hat eine Sicherheit eines Dritten zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzugs im laufenden Mietverhältnis anders behandelt. In diesem Fall greift die Grenze aus § 551 Abs. 1 und 4 BGB nach dem Urteil nicht. Ob der Dritte die Sicherheit anbot oder der Vermieter sie verlangte, war für diesen Fall unerheblich. Entscheidend ist der Zusammenhang mit der drohenden Kündigung. Der konkrete Bürgschaftstext bleibt für die gedeckten Forderungen, die Dauer und einen vereinbarten Höchstbetrag maßgeblich. BGH, Urteil vom 10. April 2013, VIII ZR 379/12, Rn. 11–15

Dasselbe Urteil verweist auf einen anderen Fall bei Mietbeginn. Dort boten Eltern von sich aus eine Bürgschaft an, um den Mietvertrag für ihr Kind zu ermöglichen, statt selbst anzumieten. Ob ein neuer Fall damit vergleichbar ist, lässt sich am Ablauf und an den damaligen Forderungen des Vermieters prüfen. Sichern Sie das Wohnungsangebot, die Nachrichten zum Vertragsschluss und die Kautionsabrede. Das Verwandtschaftsverhältnis allein entscheidet die Frage nicht. BGH, VIII ZR 379/12, Rn. 14

Wenn eine Kündigung wegen offener Mieten im Raum steht, klären Sie mit dem Mieter auch den Stand der Kündigung und der laufenden Zahlungen. Ein Zahlungsplan mit dem Bürgen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses sind gesondert zu vereinbaren oder rechtlich zu prüfen.

So rechnen Sie Kaution, Mietrest und Bürgschaft auseinander

Im frei gewählten Beispiel betragen die Monatsmiete ohne Betriebskosten 780 Euro und die ausgewiesene Betriebskostenvorauszahlung 180 Euro. Bei Mietbeginn wurden 1.400 Euro Barkaution und eine auf 940 Euro begrenzte Bürgschaft vereinbart. Im Modell greift § 551 BGB regulär. Beide Sicherheiten sind wirksam vereinbart und die Barkaution bleibt unangetastet. Die Bürgschaft deckt die beiden fälligen Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung.

Die letzte Zeile setzt voraus, dass die Forderung und alle Einreden geprüft sind und der Bürge 940 Euro tatsächlich auf diese Mietschuld zahlt. Im Beispiel fallen keine weiteren Kosten an. Hätte der Vermieter die Barkaution teilweise zur Tilgung eingesetzt, müsste dieser Betrag bei der offenen Mietschuld berücksichtigt werden. Dieselbe Mietschuld kann der Vermieter nur im verbleibenden Umfang verlangen. § 362 BGB § 767 BGB

Im Umfang seiner Zahlung geht die Forderung gegen den Mieter grundsätzlich auf den Bürgen über. Der Übergang darf den Vermieter als Gläubiger nicht benachteiligen. Einreden aus dem Verhältnis zwischen Mieter und Bürge bleiben bestehen. Halten Sie die Zahlungszuordnung schriftlich fest und erfassen Sie einen möglichen Rückfluss im Haushaltsplan erst, wenn das Geld eingeht. § 774 BGB

Wie Sie auf das Schreiben reagieren

1. Notieren Sie Datum, Absender, geforderten Betrag und gesetzte Frist. Bei Gerichtspost gelten die gerichtlichen Hinweise.
2. Fordern Sie die Bürgschaftserklärung, die Kautionsvereinbarung und eine Abrechnung mit Monatsbeträgen und Zahlungseingängen an.
3. Prüfen Sie Anlass, Laufzeit, Höchstbetrag und gedeckte Forderungen. Lassen Sie eine Berufung auf eine Ausnahme von der gesetzlichen Grenze begründen.
4. Prüfen Sie mögliche Einreden gegen die Hauptforderung und ob der Vermieter vor dem Zugriff auf den Bürgen gegen den Mieter vollstrecken muss. Der Ratgeber zur Einrede der Vorausklage und ihren Ausnahmen erklärt auch den wirksamen Verzicht bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft.
5. Wenn eine Zahlung nach der Prüfung erfolgt, lassen Sie Betrag und Verrechnung bestätigen. Bewahren Sie die Belege für einen möglichen Rückgriff auf.

Für Ihre Antwort können Sie diese Formulierung verwenden. „Bitte legen Sie mir zu Ihrer Forderung aus der Mietbürgschaft die Bürgschaftserklärung, die Aufstellung der offenen Mietmonate und die Abrechnung der Kaution vor. Bitte geben Sie an, welche Zahlungen schon berücksichtigt wurden und auf welcher Grundlage Sie den geltend gemachten Betrag von mir verlangen.“ Eine Anfrage beim Vermieter wahrt keine gerichtliche Frist. § 768 BGB § 771 BGB § 773 BGB