Mietmaklerprovision: Bestellerprinzip und Rückforderung prüfen

Mietwohnung, Vermittlungsvertrag und Auftrag zum Anbieten zuordnen

Dieser Leitfaden behandelt im Oktober 2026 in Deutschland die Vermittlung einer gewöhnlichen, nicht öffentlich geförderten oder sonst preisgebundenen Mietwohnung. Wohnungs- oder Hauskauf, Kreditvermittlung und touristische Wohnraumvermietung werden hier nicht nach denselben Provisionsregeln behandelt.

§ 1 WoVermRG beschreibt die Vermittlung beziehungsweise den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Wohnraummietverträgen. Absatz 3 nimmt Wohnraum im Fremdenverkehr aus. Ob die Person oder Firma tatsächlich als Wohnungsvermittler handelt und welche Leistung sie abrechnet, ist daher zuerst zu klären.

Nach § 2 Absatz 1 WoVermRG setzt der Entgeltanspruch voraus, dass infolge der Vermittlung oder des Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform. § 126b BGB verlangt dafür eine lesbare Erklärung mit genanntem Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger, der die persönliche Speicherung und unveränderte Wiedergabe ermöglicht. Eine Unterschrift ist aber nicht allein der Beleg aller weiteren Anspruchsvoraussetzungen.

Unterscheiden Sie insbesondere Ihren Vermittlungsvertrag von dem Auftrag des Vermieters oder eines anderen Berechtigten, die konkrete Wohnung anzubieten. Für das Anbieten verlangt § 6 Absatz 1 WoVermRG einen solchen Auftrag. Person, Inhalt und zeitliche Reihenfolge dieser Vorgänge sind für die Frage entscheidend, wer zur Zahlung herangezogen werden darf.

Die Ausnahme für ein Entgelt des Wohnungssuchenden konkret prüfen

§ 2 Absatz 1a WoVermRG verbietet grundsätzlich, vom Wohnungssuchenden für Vermittlung oder Nachweis ein Entgelt zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Die Ausnahme knüpft daran an, dass der Makler den Auftrag zum Anbieten vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden einholt. „Ich habe ein Formular unterschrieben“ und „ich habe die Wohnung durch den Makler gefunden“ beantworten diese Voraussetzung noch nicht.

Absatz 5 erklärt abweichende Vereinbarungen für unwirksam und erfasst ausdrücklich die Verpflichtung des Wohnungssuchenden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen. Eine Bezeichnung als „Kostenübernahme“ ersetzt die Anspruchsprüfung nicht.

Zusätzliche Ausschlüsse stehen in Absatz 2, etwa bei Fortsetzung, Verlängerung oder Erneuerung desselben Mietverhältnisses sowie bestimmten Eigentümer-, Verwalter-, Mieter-, Vermieter- und Beteiligungskonstellationen des Vermittlers. Absatz 3 betrifft die dort bezeichneten geförderten oder preisgebundenen Wohnungen. Für die historischen Datumsgrenzen dieser Regelung enthält § 9 Absatz 3 WoVermRG besondere Daten für Berlin und das Saarland. Solche Fälle sind nicht Bestandteil des nachfolgenden ungeförderten Modells.

Erst danach Höhe, Vorschuss und weitere Gebühren prüfen

Eine niedrige Rechnung macht einen fehlenden Anspruch nicht wirksam. Nur wenn die Voraussetzungen für ein Entgelt des Wohnungssuchenden überhaupt vorliegen, ist zusätzlich die Höhe nach § 3 WoVermRG zu prüfen. Absatz 1 verlangt eine Angabe als Bruchteil oder Vielfaches der Monatsmiete. Absatz 2 begrenzt das Entgelt auf zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei dieser Monatsmiete unberücksichtigt.

Eigenes reines Grenzbeispiel, ausdrücklich keine Feststellung einer Provisionspflicht: Bei 700 Euro Monatsmiete und daneben 180 Euro gesondert abzurechnender Betriebskostenvorauszahlung beträgt die Bezugsgröße 700 Euro. Zwei Monatsmieten ergeben 2 × 700 = 1.400 Euro vor einer im konkreten Fall zutreffenden Umsatzsteuer, nicht 2 × 880 = 1.760 Euro. Ein niedriger vereinbartes berechtigtes Entgelt steigt durch diese Grenze nicht automatisch auf den Höchstbetrag. Der Beitrag setzt keinen einheitlichen Umsatzsteuerstatus jedes Vermittlers voraus.

Nach § 2 Absatz 4 dürfen Vorschüsse nicht gefordert, vereinbart oder angenommen werden. Eine Zahlung „vorab, damit Sie besichtigen können“ sollte deshalb nicht als gewöhnlicher zulässiger Provisionsvorschuss behandelt werden.

§ 3 Absatz 3 verbietet neben der Provision grundsätzlich weitere Vergütungen für Vermittlungstätigkeiten und Nebenleistungen, insbesondere Einschreib- oder Schreibgebühren und Auslagenerstattungen. Die Norm enthält aber ausdrücklich Ausnahmen für nachgewiesene Auslagen oberhalb einer Monatsmiete sowie eine mögliche Vereinbarung über nachweisbar entstandene Auftragsauslagen bei Nichtzustandekommen des Mietvertrags. Prüfen Sie deshalb tatsächliche Grundlage, Vereinbarung und Nachweis; weder jede Kostenüberschrift noch jede erfolglose Suche ergibt automatisch eine zulässige Zusatzrechnung. Absatz 4 behandelt zudem unwirksame Bindungen an Waren oder Dienstleistungen mit einer eigenen Ausnahme für Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenstände des bisherigen Wohnungsinhabers.

Modell: 900 Euro bezahlt, 150 Euro wirklich zurückerhalten

Eigener geschlossener Modellfall für Oktober 2026: Eine gewöhnliche ungeförderte Mietwohnung wird bereits aufgrund eines vorherigen Vermieterauftrags angeboten. Erst danach kommt ein Vermittlungsvertrag mit dem Wohnungssuchenden zustande. Es folgt tatsächlich infolge der Maklertätigkeit ein Mietvertrag. Der Makler hat den Auftrag zum Anbieten dieser Wohnung also ausdrücklich nicht ausschließlich wegen des späteren Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt.

Der Wohnungssuchende hat im betrachteten Oktober dennoch insgesamt 900 Euro an den Makler als Vermittlungsentgelt gezahlt. Das ist der gesamte tatsächliche Rechnungs- und Zahlungsbetrag einschließlich aller darin verlangten Bestandteile. Es gibt keinen anderen entgeltfähigen Auftrag, keine zulässigen Auslagen, weiteren Leistungen, Verrechnungen, sonstigen Rechtsgründe oder Rückforderungsausschlüsse. Die fehlende Entgeltberechtigung und die Rückforderung in voller Höhe sind im Modell geklärt. Die bloß vorhandene Unterschrift und der gelungene Mietvertragsabschluss beseitigen den Ausschluss aus § 2 Absatz 1a nicht.

§ 5 WoVermRG ermöglicht bei nach diesem Gesetz nicht zustehenden geleisteten Beträgen die Rückforderung nach den allgemeinen bürgerlich-rechtlichen Vorschriften und nimmt § 817 Satz 2 BGB aus. Absatz 2 erfasst unter anderem Leistungen aufgrund der dort bezeichneten unwirksamen Kostenübernahme. § 812 BGB behandelt die Herausgabe ohne rechtlichen Grund erlangter Leistungen. Die sonstigen Voraussetzungen und Einwendungen müssen konkret geprüft werden; eine Rückforderung ist keine sichere Zahlungszusage.

Nun sind 150 Euro des geklärten Betrags tatsächlich vom Makler im selben Oktober zurückgezahlt und zugeordnet. Am betrachteten 29. Oktober ist sonst nichts zurückgeflossen. Es bestehen keine weiteren Zinsen, Kosten, Gegenforderungen oder Änderungen im Modell.

Die offenen 750 Euro sind noch kein verfügbares Geld. Die 150 Euro werden nicht zugleich ein zweites Mal vom Ausgangsanspruch abgezogen oder zusätzlich als vollständige Erstattung von 900 Euro ausgegeben. Wäre nur ein Teil der ursprünglichen Rechnung unzulässig, müsste stattdessen dieser konkret geklärte Teil Ausgangspunkt der Rechnung sein.

Eine verlangte oder bereits bezahlte Provision mit Belegen klären

Sichern Sie Anzeige, Exposé, Nachrichten, Suchvertrag, Mietvertrag, Rechnung, Zahlungsbeleg und bereits erfolgte Rückzahlungen. Fragen Sie gezielt nach der zeitlichen Reihenfolge und dem Auftrag zum Anbieten der konkreten Wohnung. Die Bezeichnung „Bestellerprinzip“ allein ersetzt keine Zuordnung dieser Dokumente.

Eine sachliche Anfrage kann lauten: „Bitte erläutern Sie für Wohnung [Objekt] die Grundlage des von mir geforderten Vermittlungsentgelts. Bitte bezeichnen Sie meinen Vermittlungsvertrag und wann sowie ausschließlich aus welchem Anlass der Auftrag zum Anbieten dieser Wohnung eingeholt wurde. Nach meinen Unterlagen lag [zutreffende Reihenfolge] vor. Ich habe am [Datum] [Betrag] tatsächlich gezahlt; davon sind [Betrag] tatsächlich zurückgezahlt. Auf der konkret geprüften Grundlage fordere ich den noch offenen Betrag von [Betrag] zurück. Bitte nehmen Sie dazu Stellung und erläutern Sie gegebenenfalls behauptete weitere Positionen.“

Verwenden Sie nur belegbare Angaben und einen unabhängig bestätigten Empfänger. Eine unverbindliche Aussicht auf eine Wohnung ist kein Grund, Geld an ein ungeprüftes Konto zu senden. Bei widersprüchlichen Unterlagen, streitiger Rückforderung oder einer zusätzlichen Vereinbarung lassen Sie den Vorgang individuell prüfen. Eine Anfrage ist noch kein vollstreckbarer Titel und ersetzt keine erforderliche Reaktion auf ein gerichtliches Schreiben.

Die Maklerprovision ist von Ihrer eigenen Mietkaution zu trennen. Der Prüfplan zur Geldkaution und ihren Teilzahlungen erklärt den eigenständigen Zahlungsgrund und die Anlage. Dessen gesetzliches Dreiteilungsrecht wird nicht automatisch zu einem Ratenrecht für jede andere Umzugsrechnung.

Im Umzugsmonat tatsächlichen Abfluss und Rückfluss einmal erfassen

Eigener vollständiger Haushaltsplan des Wohnungssuchenden für den aktuellen Oktober: 3.200 Euro tatsächliche gewöhnliche Nettoeinnahmen, 1.800 Euro vollständige gewöhnliche Lebenshaltungs- und Fixkosten einschließlich der in diesem Monat tatsächlich anfallenden Wohnkosten, 300 Euro sämtliche eigenen bestehenden Kreditraten und 300 Euro gewünschte Reserve. Die 900 Euro Maklerzahlung sind in den 1.800 Euro noch nicht enthalten. Es gibt im geschlossenen Modell keine weiteren Umzugsausgaben, Kautionszahlungen, gesonderten Spartöpfe oder anderen Rückflüsse.

Nach der tatsächlichen Zahlung werden 1.800 + 900 = 2.700 Euro Kosten erfasst. Nach den später wirklich zurückerhaltenen 150 Euro betragen die Einnahmen des Monats 3.200 + 150 = 3.350 Euro. Es bleiben 3.350 − 2.700 − 300 = 350 Euro vor Reserve und 350 − 300 = 50 Euro danach.

Im Haushaltscheck verwenden Sie für diesen Monat 3.350 Euro Einkommen, 2.700 Euro Fixkosten, 300 Euro bestehende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 300 Euro Reserve. Die 150 Euro sind ein einmaliger tatsächlicher Rückfluss, kein dauerhaft höheres Gehalt. Die 900 Euro sind eine einmalige Ausgabe und werden nicht nochmals als neue Monatsrate erfasst. Ziehen Sie die rechnerische Nettobelastung von 750 Euro nicht zusätzlich ab, wenn Abfluss und Rückfluss bereits so vollständig gezählt sind. Die offenen 750 Euro werden nicht zusätzlich als Einnahme vorweggenommen.

Für einen späteren Monat werden nur dort tatsächlich eingehende weitere Beträge gezählt. Die Rechnung bestätigt keine Deckung an einem früheren Zahlungstag und keinen bestimmten Auszahlungstermin. Bei einem gleichzeitig laufenden Kredit hilft der Umzugsplan für Adresse, Rate und verlässliche Post: Ein Umzug und eine offene Erstattung bestätigen keine Ratenpause.

• Gewöhnliche Wohnraummiete und richtige Vermittlerrolle geklärt?
• Textform und tatsächlicher, durch die Tätigkeit zustande gekommener Mietvertrag belegt?
• Ausschließliche Veranlassung des Angebotsauftrags durch Ihren Suchvertrag geprüft?
• Weitere gesetzliche Ausschlüsse und eine unzulässige Kostenübernahme geprüft?
• Entgeltberechtigung vor der Zweimonatsgrenze geklärt?
• Vorschuss, Zusatzvergütung und nachgewiesene Auslagen korrekt unterschieden?
• Gezahlten unzulässigen Betrag und tatsächliche Teilrückzahlung abgeglichen?
• Kein offener Anspruch als sichere Einnahme und keine doppelte Nettobelastung im Budget gezählt?