Miete gepfändet: An wen muss ich als Mieter zahlen?

Was der zugestellte Beschluss für Ihre Miete bedeutet

Dieser Leitfaden betrifft Wohnraummiete in Deutschland. Ein Gläubiger des Vermieters lässt dessen Anspruch auf Miete gegen Sie pfänden. In diesem Verfahren ist der Vermieter der Vollstreckungsschuldner. Sie sind der Drittschuldner, weil Sie die vereinbarte Miete schulden. Der Mietvertrag bleibt die Grundlage für Betrag und Zeitraum. Bei einem gewöhnlichen Eigentümerwechsel gelten andere Regeln für die Zahlung. § 535 BGB · Miete beim Wohnungsverkauf

Mit der Zustellung des Pfändungsbeschlusses an Sie wird die Pfändung bewirkt. Der Beschluss verbietet Ihnen die Zahlung der erfassten Forderung an den Vermieter und untersagt diesem, darüber zu verfügen. Sichern Sie das vollständige Schreiben, den Umschlag, den Zustelltag und das gerichtliche Aktenzeichen. Überprüfen Sie Mietobjekt, Parteien und die bezeichneten Forderungen. § 829 Absätze 1 bis 3 ZPO

Schauen Sie nach, ob Sie einen Pfändungsbeschluss, eine gerichtliche Überweisung der Forderung oder zunächst ein vorläufiges Zahlungsverbot erhalten haben. Eine durch den Gerichtsvollzieher zugestellte Vorpfändung nach § 845 ZPO verlangt bereits, die betroffene Forderung nicht an den Vermieter zu zahlen. Die Benachrichtigung hat Arrestwirkung, wenn die Pfändung binnen eines Monats bewirkt wird. Prüfen Sie bei einer bevorstehenden Mietzahlung umgehend, welches Dokument vorliegt und ob ein weiterer Beschluss zugestellt wurde. § 845 ZPO

Empfänger und erfasste Mietbestandteile prüfen

Bei einer Überweisung zur Einziehung darf der Gläubiger die ihm zugewiesene Forderung einziehen. Überweisung bezeichnet hier die gerichtliche Anordnung. Bei Überweisung an Zahlungs statt geht die Forderung nach der besonderen Regel in § 835 Absatz 2 auf den Gläubiger über. Klären Sie vor dem nächsten Termin, welche Variante vorliegt, wie weit sie reicht und welcher Zahlungsweg bestätigt ist. § 835 ZPO · § 836 ZPO

Position	Was Sie abgleichen
Bereits gezahlte Miete	Mietmonat, Betrag und tatsächliche Zahlung vor der Zustellung. Prüfen Sie, ob die Forderung bereits erfüllt war.
Laufende oder rückständige Miete	Welche Monate, Beträge und Mietbestandteile der Beschluss erfasst und welcher Teil aktuell eingezogen werden darf.
Betriebskostenvorauszahlung oder Nachforderung	Wortlaut des Beschlusses und gegebenenfalls eine gesonderte gerichtliche Anordnung prüfen. Die eigene Abrechnung allein entscheidet den Zahlungsweg nicht.
Kaution	Klären, welcher Anspruch betroffen ist. Die Rückzahlung einer Kaution durch den Vermieter ist ein eigener Vorgang.

Eine tatsächlich bewirkte Zahlung kann die Mietforderung bereits erfüllt haben. Bei einem alten Dauerauftrag rund um den Zustelltag unterscheiden Sie Auftrag, Ausführung, Gutschrift und Kenntnis. Lassen Sie bei Streit über einen bereits angewiesenen Betrag seine Wirkung prüfen und fordern Sie eine Zuordnung im Mietkonto. Geht die Zahlung erst nach Zustellung beim Vermieter ein, lassen Sie klären, ob die Miete damit erfüllt wurde. § 362 BGB · § 829 ZPO · Pfändung der Kautionsrückzahlung

Eine Privatnachricht über eine Freigabe oder eine neue IBAN sollte Anlass für einen Abgleich mit den Beteiligten über unabhängig bestätigte Kontaktdaten sein. § 836 Absatz 2 schützt den Drittschuldner gegenüber dem Vermieter, solange der Überweisungsbeschluss nicht aufgehoben und ihm die Aufhebung bekannt geworden ist. Klären Sie auch eine vollständige Erledigung des Vollstreckungsbetrags oder einen anderen Aufhebungsgrund, bevor Sie den Dauerauftrag wieder umstellen. § 836 Absatz 2 ZPO

Miettermin, Erklärung und Wartezeit im Kalender trennen

Für Wohnraummiete nennt § 556b Absatz 1 als gesetzlichen Ausgangspunkt den Beginn des vereinbarten Zeitabschnitts und spätestens dessen dritten Werktag. Für die Rechtzeitigkeit der gewöhnlichen Wohnraumüberweisung genügt nach dem BGH bei gedecktem Konto grundsätzlich der rechtzeitig erteilte Zahlungsauftrag. Prüfen Sie daneben den richtigen Empfänger und die Zahlungswirkung. Das Urteil betrifft den Zeitpunkt der Überweisung im Mietvertrag. § 556b BGB · BGH, VIII ZR 222/15, Leitsatz 1 und Rn. 18 ff.

Wird mit dem Pfändungsbeschluss eine Drittschuldnererklärung verlangt, antworten Sie binnen zwei Wochen ab Zustellung. Geben Sie an, ob und in welchem Umfang Sie die Forderung als begründet ansehen und zu zahlen bereit sind, ob Dritte Ansprüche geltend machen und welche früheren Pfändungen Ihnen bekannt sind. Nennen Sie schon bezahlte Monate und offene Positionen anhand Ihrer Belege. Sie können die Erklärung innerhalb der Frist auch gegenüber dem Gerichtsvollzieher abgeben. Die Vorschrift sieht bei unterlassener Erklärung eine Haftung für den dadurch entstehenden Schaden vor. § 840 Absätze 1 bis 3 ZPO

Die zwei Wochen betreffen die Auskunft. Für die Zahlung ist die Mietfälligkeit zusammen mit dem Beschluss zu prüfen. Klären Sie bei einem Vermieter, der eine natürliche Person ist, zusätzlich, ob für die konkreten Einkünfte die Monatswartezeit des § 835 Absatz 4 gilt. In den dort erfassten Fällen darf vor Ablauf eines Monats ab Zustellung des Überweisungsbeschlusses an den Drittschuldner weder an den Gläubiger gezahlt noch der Betrag hinterlegt werden. Halten Sie den Betrag bis zur geklärten Zahlung verfügbar. § 835 Absätze 3 und 4 ZPO

Bei mehreren Anordnungen oder einer Freigabe nachfragen

Haben mehrere Gläubiger dieselbe Forderung gepfändet, legen Sie alle Beschlüsse mit ihrer Zustellreihenfolge vor. § 853 erlaubt die Hinterlegung des geschuldeten Betrags und verpflichtet dazu auf Verlangen eines Gläubigers, dem die Forderung überwiesen wurde. Zuständig nach dieser Vorschrift ist das Amtsgericht, dessen Beschluss Ihnen zuerst zugestellt wurde. Geben Sie den Sachverhalt an und reichen Sie die zugestellten Beschlüsse ein. Prüfen Sie vor der Abwicklung eine eventuell geltende Auszahlungssperre. § 853 ZPO · § 835 Absatz 4 ZPO

Bei einer anders begründeten, unverschuldeten Unsicherheit über die Person des Gläubigers kann unter den Voraussetzungen des § 372 eine Hinterlegung bei einer öffentlichen Stelle in Betracht kommen. Für die befreiende Wirkung nach § 378 muss die Rücknahme ausgeschlossen sein. Besprechen Sie die Voraussetzungen und den Ablauf vor der Fälligkeit mit fachkundiger Hilfe. Geld auf dem eigenen Konto zurückzulegen erfüllt die Miete noch nicht. § 372 BGB · § 378 BGB

Der Vermieter kann beim Vollstreckungsgericht Schutz nach § 851b für unentbehrliche Mittel etwa zur laufenden Grundstücksunterhaltung oder für notwendige Instandsetzung beantragen. Absatz 2 regelt die Folgen eines verspäteten Antrags bei Verschleppung oder grober Nachlässigkeit. Außerdem kann bei der Forderungspfändung von Mieteinkünften § 850i einschlägig sein. Der BGH unterscheidet diesen Schutz ausdrücklich von der Zwangsverwaltung. Fragen Sie bei einem behaupteten Schutzbeschluss nach der tatsächlichen gerichtlichen Entscheidung und dem betroffenen Mietanteil. § 851b ZPO · § 850i ZPO · BGH, V ZB 154/18, Rn. 5–7

Beispiel mit 890 Euro Monatsmiete und zwei Empfängern

Die vereinbarte Monatsmiete beträgt im Modell 890 Euro. Die Vermieterin ist eine GmbH. Die Oktobermiete ist am 1. Oktober vollständig bei ihr angekommen und wirksam erfüllt. Am 16. Oktober erhält der Mieter einen wirksamen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zur Einziehung. Für November sind 650 Euro innerhalb des noch offenen Pfändungsumfangs eindeutig erfasst. Nach Prüfung der Unterlagen ist der Rest für November unbelastet und an die Vermieterin zu zahlen. Im Beispiel gibt es keine weiteren Rechte oder Anordnungen und keine Wartezeit nach § 835 Absatz 4. § 829 ZPO · § 835 ZPO · § 362 BGB

Mietmonat	Bereits gezahlt oder jetzt zu zahlen	Kontrolle
Oktober	890 € schon wirksam an die Vermieterin gezahlt	890 € − 890 € = 0 € offen
November	650 € an den Pfändungsgläubiger und 240 € an die Vermieterin	650 € + 240 € = 890 €

Der Mieter dokumentiert beide Novemberzahlungen mit dem richtigen Mietmonat und bewahrt die Belege auf. Die Aufteilung gilt für diese geklärten Beträge. Für Dezember braucht er den aktuellen Stand, bevor er eine weitere Überweisung an einen der beiden Empfänger einrichtet. § 835 ZPO · § 362 BGB

Die nächste Miete im Haushalt einmal erfassen

Im Modell verfügt der Mieter im November über 2.250 Euro. Die monatlichen Fixkosten betragen 1.610 Euro, darin sind die gesamten 890 Euro Miete bereits enthalten. Nach 260 Euro Kreditraten bleiben 380 Euro. Mit einer geplanten Reserve von 200 Euro sind 180 Euro frei. Tragen Sie im Haushaltscheck die 1.610 Euro als Fixkosten, 260 Euro als bestehende Raten, keine neue Rate und 200 Euro als Reserve ein. Prüfen Sie anschließend den verfügbaren Betrag am jeweiligen Zahlungstag.

1. Beschluss, Aktenzeichen, Zustelltag und erfasste Wohnung festhalten.
2. Bezahlte Monate und offene Positionen anhand von Mietvertrag und Kontoauszug abgleichen.
3. Bei verlangter Erklärung den Zugang Ihrer Antwort belegen.
4. Empfänger, Fälligkeit und eine mögliche Wartezeit vor dem nächsten Zahlungslauf klären.
5. Dauerauftrag passend ändern und jeden Mietbetrag im Budget einmal erfassen.