Mieterhöhung zur Vergleichsmiete: Zustimmung und Grenzen prüfen

Ein Zustimmungsverlangen ist ein eigener Erhöhungsweg

Dieser Prüfplan betrifft im Oktober 2026 eine gewöhnliche, nicht öffentlich geförderte oder besonders preisgebundene Wohnraummiete in Deutschland. Im Mittelpunkt steht ein Verlangen nach § 558 BGB zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Gewerberaum, besondere Altvertragsfälle und Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten sind eigenständig zu prüfen. Es wird kein tatsächlicher örtlicher Mietspiegel und keine aktuell geltende Landesverordnung für einen bestimmten Ort als geprüft ausgegeben.

§ 557 BGB unterscheidet eine vereinbarte Änderung, Staffel- oder Indexmiete und die übrigen gesetzlichen Erhöhungswege. Eine Erhöhung kann durch Vereinbarung oder aus den Umständen ausgeschlossen sein. Während einer laufenden Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 durch § 557a Absatz 2 BGB ausgeschlossen; für eine geltende Indexmiete bestimmt § 557b Absatz 2 BGB ebenfalls den Ausschluss dieses Erhöhungswegs.

Prüfen Sie daher Vertrag und Nachträge, bevor Sie Daten oder Prozente aus einem anderen Modell übertragen. Die Leitfäden zur nächsten Staffelmiete und zur Indexänderung mit Textform und Beginn behandeln andere Mechanismen. Die dortigen Termine ersetzen weder das Zustimmungsverlangen noch die Voraussetzungen des § 558.

Formale Begründung und tatsächlich zulässige Miethöhe getrennt prüfen

Nach § 558a BGB ist das Verlangen in Textform zu erklären und zu begründen. § 126b BGB beschreibt die lesbare Erklärung mit genannter erklärender Person auf einem geeigneten dauerhaften Datenträger. Eine handschriftliche Unterschrift ist für Textform nicht generell vorgeschrieben. Inhalt, Zuordnung und dauerhafte Speicherung der konkreten Nachricht sind dennoch zu prüfen.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, der die in Absatz 3 genannten Voraussetzungen erfüllt, Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese auch bei Verwendung eines anderen Begründungsmittels mitteilen. Absatz 4 enthält Regeln zu Spannen und lässt unter seinen Voraussetzungen auch einen anderen, etwa veralteten Mietspiegel oder den einer vergleichbaren Gemeinde zu. Deshalb ist weder „nur mit aktuellem örtlichem Mietspiegel möglich“ noch „drei beliebige Inserate beweisen den Anspruch“ eine verlässliche Pauschalregel.

Die materielle Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 2 BGB bezieht sich auf übliche Entgelte für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Merkmale in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde. Die Norm verwendet einen sechsjährigen Betrachtungszeitraum und nimmt gesetzlich oder durch Förderzusage gebundene Miethöhen aus. Eine formal nachvollziehbare Begründung entscheidet noch nicht allein, ob der verlangte Betrag tatsächlich geschuldet werden kann.

Zugang, Wartezeiten und Zustimmung nicht mit dem Zahlungsbeginn verwechseln

§ 558 Absatz 1 BGB verlangt, dass die Miete beim vorgesehenen Eintritt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden; Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden hierbei nicht berücksichtigt. Diese Voraussetzungen und die späteren Zustimmungsfristen beantworten unterschiedliche Fragen.

Nach § 130 BGB ist bei einer Erklärung gegenüber Abwesenden grundsätzlich der Zugang maßgeblich. Sichern Sie die vollständige Erklärung und einen belastbaren Zugangsnachweis. § 558b BGB bestimmt: Soweit der Mieter zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen; dafür nennt Absatz 2 drei weitere Monate. Schweigen wird hier nicht als automatische Zustimmung behandelt.

Im Zeitmodell beträgt die bisherige Nettomiete seit dem 1. Januar 2025 unverändert 880 Euro. Für die geplante Änderung im Januar 2027 sind Jahresabstand des Verlangens und 15 Monate unveränderter Miete erfüllt. Alle weiteren Voraussetzungen müssen gesondert stimmen. Der Beginn einer Miethöhe ist nicht mit einem hier berechneten Überweisungs- oder Bankausführungstag gleichzusetzen.

Ein Formmangel erledigt den Vorgang nicht für immer: Nach § 558b Absatz 3 kann der Vermieter ein den Anforderungen des § 558a nicht entsprechendes Verlangen im Rechtsstreit nachholen oder verbessern; auch dann steht die gesetzliche Zustimmungsfrist zu. Eine Rückfrage allein setzt Fristen nicht verlässlich außer Kraft.

§ 561 BGB sieht bei geltend gemachten Erhöhungen nach § 558 oder § 559 ein besonderes Kündigungsrecht vor: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei entsprechender Kündigung tritt die Erhöhung nicht ein. Lassen Sie die richtige Erklärung, Form und den konkreten Beendigungszeitpunkt bei Bedarf prüfen; das ist keine beliebige sofortige Beendigung.

Modell: Die Vergleichsmiete und die Dreijahresgrenze begrenzen gleichzeitig

§ 558 Absatz 3 BGB begrenzt Erhöhungen grundsätzlich auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, wobei die dort genannten Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 ausgenommen werden. In durch Landesverordnung entsprechend bestimmten Gebieten beträgt die Grenze 15 Prozent. Welche Grenze am konkreten Ort gilt, muss anhand der dann geltenden Verordnung geprüft werden. Absatz 4 enthält besondere Ausnahmen bei entfallenen Ausgleichszahlungen; Absatz 5 verlangt die Berücksichtigung bestimmter Drittmittel. Diese Fälle werden nicht zu einer pauschalen Erhöhungserlaubnis umgedeutet.

Eigene geschlossene Rechenannahmen, kein realer Mietspiegelwert: Die rechtlich richtig ermittelte maßgebliche Dreijahres-Ausgangsmiete für die geplante Erhöhung beträgt 800 Euro netto, die gegenwärtige Nettomiete 880 Euro. Verlangt werden 960 Euro. Die tatsächlich einschlägige ortsübliche Vergleichsmiete wird für das Modell mit 930 Euro netto als geklärt vorausgesetzt. Es gibt im betrachteten Zeitraum keine gesondert auszunehmenden Erhöhungen, keine Drittmittel, keine besonderen Kappungsausnahmen und keine weiteren Begrenzungen. Alle Beträge beziehen sich auf dieselbe Nettomietbasis.

Die Zeilen sind alternative Modellannahmen, keine Auswahlmöglichkeit des Vermieters und keine geprüfte Einordnung eines realen Orts. Selbst wenn die 20-Prozent-Grenze 960 Euro zuließe, bleibt im Modell die niedrigere Vergleichsmiete von 930 Euro maßgeblich. Im 15-Prozent-Fall sind schon 80 Euro Anstieg von 800 auf 880 enthalten. Der insgesamt mögliche 120-Euro-Anstieg bis 920 lässt deshalb nur weitere 40 Euro, nicht nochmals 15 Prozent auf 880 Euro.

Die neue Forderung von 960 Euro liegt gegenüber 880 Euro zwar nur rund 9,09 Prozent höher. Gegenüber der maßgeblichen Dreijahresbasis von 800 Euro wären es aber insgesamt 20 Prozent. Eine kleine Prozentzahl auf der letzten Miete ersetzt daher weder die Betrachtung des Dreijahresverlaufs noch die Prüfung der Vergleichsmiete. Die bloße Rechnung beweist keine rechtliche Berechtigung einer echten Forderung.

Für die Planung die geklärte Nettomiete plus separate Vorauszahlung rechnen

Für das folgende Planungsszenario wird ausschließlich die erste Tabellenzeile mit zulässigen 920 Euro Nettomiete verwendet. Es wird ausdrücklich unterstellt, dass alle rechtlichen und örtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, das Verlangen am 20. Oktober 2026 wirksam zugeht und der Mieter am 30. November 2026 wirksam einer Erhöhung nur auf 920 Euro ab Januar 2027 zustimmt. Dies ist keine Behauptung einer bereits erfolgten zukünftigen Zustimmung und keine Empfehlung, eine ungeprüfte Erklärung abzugeben. Es bestehen keine Mietminderung, Rückstände, weiteren Forderungen oder Änderungen.

Die gesondert vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung bleibt im Modell bei 180 Euro. § 556 BGB unterscheidet Pauschale und Vorauszahlung und verlangt für Vorauszahlungen eine Jahresabrechnung. Eine angemessene Anpassung nach Abrechnung durch Textformerklärung nach § 560 Absatz 4 BGB hat eine eigene Grundlage. Die Erhöhung der Nettomiete hebt diese Vorauszahlung nicht automatisch um denselben Prozentsatz an; eine spätere Jahresabrechnung wird hier nicht vorweggenommen.

Bis einschließlich Dezember sind im Modell 880 + 180 = 1.060 Euro laufende Gesamtmiete geschuldet. Ab Januar 2027 werden es bei den gesetzten Voraussetzungen 920 + 180 = 1.100 Euro. Der Aufschlag von 40 Euro steckt bereits in den 920 Euro. 920 + 40 + 180 = 1.140 Euro wäre eine Doppelzählung. Die verlangten 960 Euro und die alternative 930-Euro-Zeile werden nicht zusätzlich in dieses Szenario übernommen. § 535 BGB verlangt die geschuldete vereinbarte Miete; eine beanstandete Erhöhung macht nicht die gesamte Wohnung kostenlos.

Eigenes Monatsbudget: Im Oktober 2026 stehen tatsächlich 2.900 Euro verlässliche Nettoeinnahmen zur Verfügung. Vollständige andere gewöhnliche Ausgaben betragen 900 Euro, sämtliche selbst zu zahlenden Kreditraten 400 Euro und die gewählte Reserve 300 Euro. Für Januar 2027 werden dieselben Einnahmen und übrigen Ausgaben nur als Planungsannahme fortgeschrieben, nicht als garantierter künftiger Eingang.

Mit der bisherigen Gesamtmiete sind die gewöhnlichen Kosten 900 + 1.060 = 1.960 Euro. Es bleiben 2.900 − 1.960 − 400 = 540 Euro vor und 240 Euro nach Reserve. Im Januarplan sind es 900 + 1.100 = 2.000 Euro Kosten; 2.900 − 2.000 − 400 = 500 Euro vor und 200 Euro nach Reserve.

Im Haushaltscheck für Kreditbelastung verwenden Sie für diesen Januarplan 2.900 Euro Einkommen, 2.000 Euro Fixkosten, 400 Euro bestehende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 300 Euro Reserve. Die enthaltenen 40 Euro Mehrmiete werden nicht nochmals als Kreditrate abgezogen. Ein positiver Monatsrest bestätigt weder einen realen Vergleichsmietanspruch noch eine Bankzusage.

Mit den richtigen Unterlagen innerhalb der Frist reagieren

• Ordentliche Wohnraummiete von laufender Staffel- oder Indexvereinbarung und anderen Erhöhungswegen unterschieden?
• Vollständiges Verlangen, Textform, Begründung und tatsächlichen Zugang gesichert?
• Letzte Änderungen und rechtlich maßgeblichen Dreijahresverlauf mit derselben Mietbasis erfasst?
• Jahresabstand des Verlangens und 15 Monate bis zum geplanten Erhöhungsbeginn getrennt geprüft?
• Wohnungsmerkmale, Vergleichsmiete und Begründungsmittel nachvollzogen?
• Geltende örtliche Kappungsgrenzenverordnung, besondere Ausnahmen und mögliche Drittmittel geklärt?
• Zustimmungsfrist, möglichen Zahlungsbeginn und gerichtliche Post rechtzeitig eingeordnet?
• Separate Vorauszahlung und vollständige neue Miete im Budget erfasst, Mehrbetrag nur einmal gezählt?

Eine sachliche Rückfrage kann lauten: „Zu Ihrem Erhöhungsverlangen für [Wohnung], zugegangen am [Datum]: Bitte erläutern Sie die Einordnung der Wohnung und die zugrunde gelegte Vergleichsmiete. Bitte legen Sie die maßgebliche Dreijahres-Ausgangsmiete und die Berücksichtigung bisheriger Änderungen dar und benennen Sie die für den Ort zugrunde gelegte Kappungsgrenze. Bitte weisen Sie Nettomiete, gesonderte Vorauszahlung und den vorgesehenen Beginn getrennt aus.“ Verwenden Sie zutreffende Angaben und passen Sie die Frage an das bereits vorliegende Begründungsmittel an.

Diese Kontrollanfrage ist nicht selbst die Zustimmung und erklärt nicht jede nicht beigefügte Unterlage automatisch zum Formmangel. Bei zweifelhafter Höhe, Frist oder Wirksamkeit sollten Vertrag, Erklärung und tatsächliche örtliche Grundlagen vor einer bindenden Erklärung mietrechtlich geprüft werden. Gerichtliche Post und einen möglichen Zustimmungsprozess dürfen Sie nicht ignorieren. Die Monatsrechnung gibt keine pauschale Erlaubnis, sämtliche Mietzahlungen einzustellen.

Eine Erhöhung nach abgeschlossener Modernisierung folgt einem anderen Prüfweg als das Zustimmungsverlangen zur Vergleichsmiete. Der Leitfaden zu Modernisierungskosten, Erhaltungsabzug und Beginn verbindet die bereinigte Kostenbasis mit der regulären Jahresumlage, der Sechsjahresgrenze und einer wirksamen Erklärung. Ein Baukostenbetrag ist dabei weder schon die Monatsmiete noch eine vollständig sofort fällige eigene Kreditschuld des Mieters.