Modernisierungsmieterhöhung: Kosten, Abzüge und Beginn prüfen

Reguläre Modernisierung ist ein eigener Erhöhungsweg

Dieser Leitfaden behandelt im Oktober 2026 gewöhnliche Wohnraummiete in Deutschland ohne besondere öffentlich-rechtliche Preisbindung. Gemeint ist die reguläre Kostenprüfung nach § 559 BGB nach abgeschlossener Modernisierung. Heizungsmaßnahmen, das vereinfachte Verfahren, Indexmiete und besondere Altvertragsfälle sind nicht Teil des Rechenmodells. Eine angekündigte Baumaßnahme allein beweist noch keinen bestimmten höheren Zahlbetrag.

§ 555b BGB beschreibt verschiedene Modernisierungsarten. § 559 BGB Absatz 1 erfasst bestimmte dieser Maßnahmen und erlaubt im regulären Fall eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 Prozent der maßgeblichen Kosten für die Wohnung. Es geht nicht um 8 Prozent auf die bisherige Monatsmiete und auch nicht um die vollständige Handwerkerrechnung als sofortige Forderung an den Mieter.

Vorher ist der Vertrag zu prüfen: Während der Laufzeit einer Staffelmiete schließt § 557a Absatz 2 BGB eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b aus. Der Leitfaden zur nächsten Staffelmiete behandelt diesen vertraglichen Weg. Das Modell hier setzt gerade keine laufende Staffel voraus.

Auch eine Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat einen anderen Mechanismus. Der Prüfplan zu Vergleichsmiete, Zustimmung und Dreijahresgrenze erklärt das Zustimmungsverlangen. Die nachfolgende Modernisierungserklärung nach § 559b wird nicht dadurch richtig oder falsch, dass man allein die dortige 15- oder 20-Prozent-Grenze auf die letzte Miete anwendet.

Erhaltung und Zuschüsse vor den 8 Prozent abziehen

Nach § 559 BGB Absatz 2 gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zur umlagefähigen Kostenbasis. Soweit nötig werden sie geschätzt; der Abnutzungsgrad der betroffenen Bauteile und Einrichtungen ist angemessen zu berücksichtigen. Eine Erneuerung macht deshalb nicht automatisch die gesamte Rechnung zu Modernisierungskosten. Bei mehreren Wohnungen verlangt Absatz 3 eine angemessene Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen.

§ 559a BGB verlangt außerdem die Berücksichtigung von Drittmitteln. Nach Absatz 1 zählen unter anderem mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten nicht zur Basis. Ein zinsverbilligtes oder zinsloses öffentliches Darlehen wird nach Absatz 2 anders berücksichtigt: Der Erhöhungsbetrag vermindert sich um den einschlägigen Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Ein Darlehen wird deshalb nicht ungeprüft genauso wie ein Zuschuss vollständig von den Baukosten abgezogen. Die weiteren Regeln zu laufenden Aufwendungen, Mietermitteln und zur Verteilung sind ebenfalls zu beachten.

Eigene geschlossene Modellannahmen: Eine abgeschlossene bauliche Verbesserung wird als tatsächlich einschlägige, den Gebrauchswert nachhaltig erhöhende Maßnahme nach § 555b Nummer 4 vorausgesetzt. Sie ist keine Heizungsmaßnahme. Der dieser Wohnung rechtlich richtig zugeordnete Kostenbetrag sei 13.000 Euro. Davon seien 4.000 Euro zutreffend ermittelter Erhaltungsanteil. Weitere 3.000 Euro seien ein gerade diesen Modernisierungskosten richtig zugeordneter Zuschuss aus öffentlichen Haushalten nach § 559a Absatz 1. Die beiden Abzüge überschneiden sich nicht. Eine besondere öffentlich-rechtliche Mietpreisbindung wird im Modell ausgeschlossen; es wird kein reales Förderprogramm als hierfür geeignet bestätigt. Weitere Drittmittel, Darlehensvergünstigungen, Mietermittel oder besondere Korrekturen gibt es im Modell nicht.

Die Rechnung bestätigt weder reale Belege noch die Einordnung einer tatsächlichen Baumaßnahme. Sie zeigt, warum 8 Prozent der ungeprüften 13.000 Euro die gesetzten Abzüge übergehen würden. Die 6.000 Euro sind hier die Kostenbasis, keine vom Mieter neu aufgenommene Kreditschuld. Auch die 480 Euro Jahreserhöhung sind keine zusätzliche Einmalrechnung neben zwölf bereits um 40 Euro erhöhten Monatszahlungen.

Sechsjahresgrenze und Härteeinwand zusätzlich prüfen

§ 559 BGB Absatz 3a begrenzt bei diesem Erhöhungsweg die monatliche Erhöhung innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, abgesehen von den dort ausgenommenen Erhöhungen nach § 558 oder § 560. Beträgt die bisherige monatliche Miete weniger als 7 Euro je Quadratmeter, sind es stattdessen 2 Euro je Quadratmeter. Für bestimmte Heizungsmaßnahmen enthält derselbe Absatz zusätzlich eine Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Das ist einer der Gründe, weshalb eine Heizungsabrechnung nicht ungeprüft nach dem vorliegenden Nicht-Heizungs-Modell behandelt wird.

Weitere eigene Modellannahmen: Die zutreffende Wohnfläche beträgt 60 Quadratmeter, die bisherige Nettokaltmiete 800 Euro monatlich. Damit liegt diese Miete mit rund 13,33 Euro je Quadratmeter nicht unter 7 Euro. Es gibt keine bereits zu berücksichtigenden Modernisierungserhöhungen im maßgeblichen Sechsjahreszeitraum. Unter diesen Annahmen beträgt die hier einschlägige Erhöhungsgrenze 60 × 3 = 180 Euro monatlich. Die errechneten 40 Euro liegen darunter. Die Grenze erlaubt nicht selbst eine Erhöhung auf 180 Euro; die Kostenrechnung und alle weiteren Voraussetzungen bleiben maßgeblich. Bei schon verbrauchtem Grenzbetrag wäre der noch verbleibende Spielraum anders zu bestimmen.

Nach § 559 Absatz 4 kann die Erhöhung zudem wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte ausgeschlossen sein, auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Die Vorschrift nennt allerdings Ausnahmen von der Härteabwägung. Ein niedriges Einkommen beweist daher weder automatisch einen bestimmten Ausschluss noch die Berechtigung jeder Erhöhung. Im Zahlenmodell werden ein solcher Ausschluss und weitere Begrenzungen ausdrücklich nicht angenommen; ein echter Einzelfall ist damit nicht geprüft.

Die zeitliche Reaktion ist wichtig: § 555d Absatz 3 bis 5 BGB enthält die Mitteilung von Härteumständen und Ausnahmen. Grundsätzlich erfolgt sie in Textform bis zum Ablauf des Monats nach Zugang einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung. Der Fristlauf setzt eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Ankündigung voraus. Fehlender Hinweis auf Form und Frist und eine unverschuldete Verhinderung haben eigene Regeln; für Einwände zur Miethöhe ist auch der Maßnahmenbeginn relevant. § 559 Absatz 5 enthält außerdem eine Besonderheit, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Warten Sie mit einer notwendigen Einzelfallprüfung nicht erst auf die abschließende Rechnung.

Ankündigung vor dem Bau und spätere Erhöhungserklärung trennen

§ 555c BGB verlangt grundsätzlich eine Modernisierungsankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform. Dazu gehören insbesondere Art und wesentlicher Umfang, erwarteter Beginn und Dauer, bei beabsichtigter Erhöhung der erwartete Mehrbetrag sowie voraussichtliche künftige Betriebskosten. Die Norm enthält Ausnahmen für nur unerhebliche Einwirkungen und Erhöhungen. Die frühere Ankündigung ersetzt nicht die spätere Berechnung auf Grundlage der entstandenen Kosten.

Nach § 559b BGB Absatz 1 muss die spätere Erhöhung in Textform erklärt, aus den entstandenen Kosten berechnet und entsprechend §§ 559 und 559a erläutert werden. Der erhöhte Betrag wird nach Absatz 2 grundsätzlich mit Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die dort genannten Anforderungen an die Ankündigung nicht eingehalten wurden oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Ein bloßes Datum auf dem Brief belegt seinen Zugang nicht.

Eigenes Zeitmodell: Alle vorherigen Ankündigungsanforderungen seien erfüllt, die Modernisierung abgeschlossen und die Erhöhungserklärung vollständig wirksam. Die errechneten 40 Euro überschreiten die angekündigte Erhöhung nicht. Die Erklärung geht nachweisbar am 20. Oktober 2026 zu. November und Dezember sind die ersten beiden Monate nach Zugang; der dritte beginnt am 1. Januar 2027. Unter genau diesen Annahmen beginnt dann die erhöhte Miethöhe. Das Modell berechnet keinen früheren Bankausführungstag und setzt keinen Verlängerungsgrund voraus.

Die Wirkung der wirksamen Erklärung dieses Erhöhungswegs ist vom zuvor verlinkten Zustimmungsverlangen zur Vergleichsmiete zu unterscheiden. Zugleich kann § 561 BGB bei geltend gemachter Erhöhung nach § 559 ein besonderes Kündigungsrecht eröffnen: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats; bei entsprechender Kündigung tritt die Erhöhung nicht ein. Das ist keine beliebige sofortige Vertragsbeendigung. Form, Zugang und konkreter Beendigungstermin sollten vor einer Kündigung geklärt sein.

Neue Gesamtmiete statt doppeltem Modernisierungsaufschlag planen

Im geklärten Modell steigt die Nettokaltmiete von 800 auf 800 + 40 = 840 Euro. Die separat geschuldete Betriebskostenvorauszahlung bleibt mit 180 Euro unverändert. § 556 BGB unterscheidet Pauschalen und Vorauszahlungen und verlangt für Vorauszahlungen eine jährliche Abrechnung. Eine angemessene Anpassung nach Abrechnung durch Textformerklärung gemäß § 560 Absatz 4 BGB wäre ein eigener Vorgang. Weder eine automatisch höhere Vorauszahlung noch eine künftige Ersparnis bei Betriebskosten wird hier behauptet.

Die 40 Euro Mehrmiete stecken bereits in den 840 Euro. 840 + 40 + 180 = 1.060 Euro wäre eine Doppelzählung. Der Baukostenbetrag von 13.000 Euro und die 6.000 Euro bereinigte Kostenbasis werden nicht zusätzlich als eigene Monatsrate des Mieters angesetzt.

Gesondertes eigenes Haushaltsmodell: Im Oktober 2026 stehen tatsächlich 2.800 Euro verlässliche Nettoeinnahmen zur Verfügung. Vollständige andere gewöhnliche Ausgaben ohne Miete betragen 850 Euro, sämtliche selbst zu zahlenden Kreditraten 300 Euro und die gewünschte Monatsreserve 250 Euro. Für Januar werden dieselben Einnahmen und übrigen Ausgaben nur als Planungsannahme fortgeschrieben. Es gibt keine Mietrückstände, Mietminderung, Nachzahlung, zusätzlichen Einmalforderungen oder sonstigen Änderungen.

Bisher sind die gewöhnlichen Kosten 850 + 980 = 1.830 Euro. Es bleiben 2.800 − 1.830 − 300 = 670 Euro vor Reserve und 420 Euro danach. Im Januarplan steigen die Kosten auf 850 + 1.020 = 1.870 Euro. Es bleiben 2.800 − 1.870 − 300 = 630 Euro vor Reserve und 380 Euro danach.

Im Haushaltscheck für Kreditbelastung passen für diesen Januarplan 2.800 Euro Einkommen, 1.870 Euro Fixkosten, 300 Euro bestehende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 250 Euro Reserve. Die 40 Euro werden nicht noch einmal als neue Rate eingetragen. Der positive Rest bestätigt weder eine tatsächliche Modernisierungsforderung noch einen sicheren künftigen Lohneingang oder eine Kreditzusage.

Mit einer nachvollziehbaren Kosten- und Terminfrage reagieren

• Regulären Erhöhungsweg nach § 559 von Staffel, Vergleichsmiete, Heizungsmaßnahme und anderem Verfahren unterschieden?
• Tatsächlich durchgeführte Maßnahme und deren gesetzliche Einordnung nachvollzogen?
• Wohnungsbezogene Kostenaufteilung, erforderlichen Erhaltungsanteil und dessen gegebenenfalls nötige Schätzung geprüft?
• Öffentliche Zuschüsse, Darlehensvergünstigungen und sonstige Drittmittel nach der jeweils passenden Regel berücksichtigt?
• Aus der bereinigten Kostenbasis erst die Jahreserhöhung und danach den Monatsbetrag berechnet?
• Wohnfläche, bisherige Miete je Quadratmeter und relevante Sechsjahreserhöhungen für die Grenze abgeglichen?
• Härteumstände und dafür geltende Form, Fristen und Ausnahmen rechtzeitig geprüft?
• Frühere Ankündigung, vollständige Erhöhungserklärung und tatsächlichen Zugang getrennt gesichert?
• Mögliche Sechsmonatsverlängerung, richtige neue Miethöhe und gegebenenfalls Sonderkündigung konkret geklärt?
• Gesamte neue Mietzahlung im Budget erfasst und die Erhöhung nur einmal gezählt?

Eine sachliche Rückfrage kann lauten: „Zu Ihrer Modernisierungserhöhung für [Wohnung], zugegangen am [Datum]: Bitte erläutern Sie den auf die Wohnung verteilten Kostenbetrag, den Abzug für ohnehin erforderliche Erhaltung einschließlich zugrunde gelegter Abnutzung und die Berücksichtigung der Drittmittel. Bitte weisen Sie Kostenbasis, Jahres- und Monatsbetrag, die maßgebliche Sechsjahresgrenze sowie den vorgesehenen Beginn getrennt aus. Welche frühere Ankündigung und welcher Zugang werden dabei zugrunde gelegt?“ Verwenden Sie nur zutreffende Angaben und benennen Sie eine erkennbare Abweichung konkret. Eine Rückfrage allein bestätigt keine Zahlungspause und setzt erforderliche Fristen nicht automatisch aus. Bei Streit über Kosten, Einordnung, Härte oder Wirksamkeit sollten die vollständigen Unterlagen rechtzeitig mietrechtlich geprüft werden.