Indexmiete erhöht: Indexstände, Textform und Beginn prüfen

Welche Vereinbarung gilt und wie lange blieb die Miete unverändert?

Dieser Leitfaden behandelt im Oktober 2026 die gewöhnliche Wohnraummiete in Deutschland mit Indexvereinbarung. Gewerbemieten, besondere Preis- oder Förderbindungen und spezielle Altvertragsfälle benötigen eine zusätzliche Prüfung. Es werden keine aktuellen amtlichen Monatsindizes, keine örtliche Mietobergrenze und kein individueller Erstattungsanspruch berechnet.

§ 557 Absatz 2 BGB unterscheidet vereinbarte Staffel- und Indexmiete. Nach § 557b Absatz 1 BGB kann schriftlich vereinbart werden, dass der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland die Miete bestimmt. Die bloße Überschrift „Anpassung wegen Inflation“ belegt noch keine wirksame Indexvereinbarung. Sichern Sie den Vertrag und passende Nachträge.

Nach Absatz 2 bleibt die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert; die Vorschrift nimmt Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 hiervon aus. Sie schließt eine Erhöhung nach § 558 aus und enthält für die Wege nach § 559 beziehungsweise § 559e eigene Voraussetzungen und Ausnahmen. Beurteilen Sie etwaige Bau- oder Heizungsmaßnahmen gesondert, statt daraus einen pauschalen Ausschluss jeder zusätzlichen Kostenänderung abzuleiten.

Absatz 4 wendet die §§ 556d bis 556g nur auf die Ausgangsmiete der Indexvereinbarung an. Übertragen Sie nicht die Regeln für jede einzelne Mietstaffel auf sämtliche Indexanpassungen. Der Leitfaden zur Staffelmiete behandelt diesen anderen Vertragstyp. Weiterhin ist nach § 535 Absatz 2 BGB die geschuldete vereinbarte Miete zu zahlen; eine unklare Indexforderung macht die ganze Wohnung nicht kostenlos.

Indexpunkte und prozentuale Veränderung auseinanderhalten

Ordnen Sie für die Rechenprüfung die richtige Indexreihe, die vertraglich maßgeblichen Vergleichszeitpunkte und die passenden Werte einander zu. Vergleichen Sie Zahlen derselben Basis. Ein alter Indexwert aus einer früheren Basis darf nicht unbesehen mit einem neu basierten Wert verrechnet werden. Prüfen Sie bei einer früheren Anpassung auch, welcher Bezug bereits verwendet und in der bisherigen Miete berücksichtigt wurde.

Die Destatis-FAQ zur Anpassung eines Geldbetrags und zur Veränderungsrate erläutert zwei Rechenwege: Der bisherige Geldbetrag wird mit dem Verhältnis aus neuem und altem Indexstand multipliziert. Die prozentuale Änderung ergibt sich aus diesem Verhältnis minus eins, mal hundert. Die Schlagzeile einer Vorjahresinflationsrate ersetzt daher nicht die Prüfung des tatsächlich einschlägigen Vergleichszeitraums.

Eigene rein mathematische Werte: alter Vergleichsindex 125, neuer Vergleichsindex 135, beide auf derselben Basis. Diese Zahlen sind frei gewählte Rechenwerte und keinem tatsächlichen Berichtsmonat zugeordnet. Der Abstand beträgt 135 − 125 = 10 Indexpunkte. Die relative Änderung ist aber (135 ÷ 125 − 1) × 100 = 8 Prozent. Die zehn Punkte dürfen nicht als zehn Prozent übernommen werden.

Für eine rein beispielhafte betroffene Nettomiete von 1.000 Euro ergibt sich 1.000 × 135 ÷ 125 = 1.080 Euro, also 80 Euro mehr. Eine Rechnung mit zehn Prozent würde 1.100 Euro ergeben und läge im Rechenmodell 20 Euro zu hoch. Die eigene Arithmetik beweist weder die Wirksamkeit einer realen Klausel noch die Berechtigung ihrer Vergleichsmonate oder die Erfüllung der rechtlichen Voraussetzungen.

Textform und Zugang bestimmen den wirksamen Änderungsmonat

§ 557b Absatz 3 BGB verlangt, die Änderung durch Erklärung in Textform geltend zu machen. Darin sind die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweilige Miete oder Erhöhung als Geldbetrag anzugeben. Eine Zeitungsmeldung oder die eigene Vermutung, jetzt müsse die Miete gestiegen sein, ersetzt diese Erklärung nicht.

Die schriftliche Indexvereinbarung und die spätere Erklärung in Textform sind verschiedene Anforderungen. § 126b BGB verlangt für Textform eine lesbare, die erklärende Person nennende Erklärung auf einem geeigneten dauerhaften Datenträger. Eine handschriftliche Unterschrift ist dafür nicht generell erforderlich. Ob eine konkrete Nachricht einschließlich Inhalt, Zuordnung und Speicherung genügt, muss am tatsächlichen Vorgang geprüft werden.

§ 130 Absatz 1 BGB knüpft Erklärungen gegenüber Abwesenden an den Zugang; ein aufgedrucktes Versanddatum ist kein Nachweis desselben Zugangstags. Nach § 557b Absatz 3 ist die geänderte Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu entrichten. Notieren Sie daher Zugang und Änderungsmonat gesondert.

Eigenes Zeitmodell: Die Nettomiete blieb seit dem 1. September 2024 unverändert. Eine in allen nötigen Angaben und Voraussetzungen wirksame Erklärung geht nachweisbar am 20. Oktober 2026 zu. Die Jahresanforderung ist für den folgenden Änderungsbeginn erfüllt. Im Modell bleiben Oktober und November beim bisherigen Betrag; die geänderte Miete gilt ab Dezember 2026. Diese Rechtsvoraussetzungen sind ausdrücklich gesetzt und werden nicht allein mit den frei gewählten Indexzahlen bewiesen. Eine rückwirkende neue Monatsmiete für den schon vergangenen Vergleichszeitraum wird aus dieser Erklärung nicht angesetzt.

Modell: Ab Dezember 1.260 statt 1.180 Euro Gesamtmiete

Zusätzliche geschlossene Modellannahmen: Die wirksame Indexklausel betrifft ausschließlich eine bisherige Nettokaltmiete von 1.000 Euro. Die mathematisch illustrierten acht Prozent führen im rechtlich als geklärt vorausgesetzten Fall zu 1.080 Euro Nettomiete. Die vorher beschriebenen wirksame Erklärung, Zugang und Jahresfrist sind erfüllt. Es gibt keine Mietminderung, Rückstände, weiteren Änderungen, Nachzahlungen, Zinsen oder Kosten.

Eine separat geschuldete Betriebskostenvorauszahlung bleibt im Modell bei 180 Euro. § 556 Absätze 2 und 3 BGB unterscheidet Vorauszahlung und Pauschale und verlangt bei Vorauszahlungen die Jahresabrechnung. Nach § 560 Absatz 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine angemessene Anpassung der Vorauszahlung vornehmen. Der reine Anstieg der hier ausschließlich indexgebundenen Nettomiete erhöht die 180 Euro nicht automatisch um denselben Prozentsatz.

Die Kontrolle lautet 1.000 × 1,08 + 180 = 1.260 Euro. Die Veränderung der Gesamtzahlung beträgt 1.260 − 1.180 = 80 Euro. Der Aufschlag steckt bereits in den 1.080 Euro Nettomiete und wird nicht nochmals addiert. Die gesamte alte Zahlung von 1.180 Euro mit 1,08 zu multiplizieren würde hier zu Unrecht auch die unveränderte Vorauszahlung indexieren.

Eine unveränderte Vorauszahlung sagt nichts Abschließendes über die tatsächlichen späteren Jahreskosten. Der Ratgeber zu Betriebskostenabrechnung und Vorauszahlungen behandelt diesen getrennten Abgleich. Das Dezembermodell enthält keine weitere Abrechnungsspitze und noch keinen Nachweis einer tatsächlich geleisteten Dezemberzahlung.

Die volle geänderte Miete einmal im Monatsbudget eintragen

Eigenes Haushaltsmodell: Im Oktober sind tatsächlich 3.100 Euro verlässliche Nettoeinnahmen verfügbar. Vollständige andere gewöhnliche Ausgaben betragen 840 Euro, sämtliche selbst zu zahlenden Kreditraten 400 Euro und die gewünschte Reserve 300 Euro. Für Dezember werden diese Einnahmen und übrigen Ausgaben ausdrücklich unverändert als Planungsannahme verwendet, nicht als Garantie künftiger Mittel.

Für Oktober und im unveränderten Vergleichsmonat November ergeben sich mit der ganzen alten Miete 840 + 1.180 = 2.020 Euro gewöhnliche Kosten. Es bleiben 3.100 − 2.020 − 400 = 680 Euro vor und 380 Euro nach Reserve. Ab Dezember sind es bei wirksam geschuldeten 1.260 Euro Gesamtmiete 840 + 1.260 = 2.100 Euro Kosten. Es bleiben 600 Euro vor und 300 Euro nach Reserve.

Im Haushaltscheck verwenden Sie für Dezember 3.100 Euro Einkommen, 2.100 Euro Fixkosten, 400 Euro bestehende Raten, 0 Euro neue Rate und 300 Euro Reserve. Die 80 Euro Mehrmiete stehen bereits in den Fixkosten; sie werden nicht nochmals als eigene Kreditrate abgezogen. Die Januar- oder Jahresinflation ist kein weiterer Geldabfluss neben der schon berechneten Miete.

Ein positiver Monatsrest bestätigt keinen realen Indexanspruch und keine Bankentscheidung. Prüfen Sie die tatsächlichen Zahlungstermine und planen Sie für spätere Anpassungen mit dann belastbaren Informationen neu. Eine noch nicht erklärte oder rechtlich nicht geklärte Änderung ist als Planungsszenario zu kennzeichnen; daraus wird kein automatisch fälliger Betrag.

Konkrete Unterlagen anfordern und rechtzeitig reagieren

Eine sachliche Rückfrage kann lauten: „Zur Indexänderung für [Wohnung/Vertrag], mir zugegangen am [Datum], bitte ich um Erläuterung der verwendeten Indexreihe, Vergleichsmonate und Indexstände sowie der bisherigen Bezugsgrundlage. Bitte stellen Sie die Änderung in Prozent und den vollständigen neuen Zahlbetrag dar und bestätigen Sie den gesetzlichen Änderungsmonat. Gesonderte Betriebskostenänderungen bitte ich mit ihrer eigenen Grundlage auszuweisen.“ Passen Sie die Anfrage an Ihre tatsächlichen Unterlagen an.

Die eigene Rechenkontrolle kann mehr Einzelheiten benötigen als der gesetzliche Mindestinhalt einer Erklärung. Eine nicht beigefügte Tabelle wird hier deshalb nicht pauschal zum Beweis, dass jede Erklärung unwirksam sei. Bewahren Sie Klausel, frühere Anpassungen, Originalnachricht und Zugangsnachweis auf und benennen Sie den wirklichen Fehler konkret.

Eine Beleganfrage verlängert keine gerichtlichen Fristen und bestätigt keine Zahlungspause. Lassen Sie bei Streit über Klausel, Vergleichszeitraum, Form, Jahresfrist oder Zugang die konkrete Erklärung mietrechtlich prüfen. Die getrennte Budgetrechnung berechtigt nicht dazu, die gesamte Mietzahlung eigenmächtig einzustellen.

• Tatsächliche Indexvereinbarung von Staffel- und Vergleichsmieterhöhung unterschieden?
• Schriftliche Vertragsgrundlage und bisherige Anpassungen gesichert?
• Richtige Indexreihe, gleiche Basis und passende Vergleichszeiträume verwendet?
• Relative Prozentänderung statt bloßer Punktedifferenz gerechnet?
• Gesetzlich nötige Angaben und Textform der Erklärung geprüft?
• Tatsächlichen Zugang, Jahresanforderung und übernächsten Monat abgeglichen?
• Betroffene Nettomiete von separater Vorauszahlung und etwaigem alten Abrechnungssaldo getrennt?
• Vollständige laufende Miete im Budget erfasst und den Aufschlag genau einmal gezählt?