Mitmieter ausgezogen: Miete, Haftung und Ausgleich prüfen

Beide Hauptmieter bleiben von einer bloßen Auszugsmitteilung zu unterscheiden

Dieser Leitfaden behandelt den am 1. November 2026 geprüften deutschen Rechtsstand für zwei erwachsene, unverheiratete Personen, die gemeinsam eine gewöhnliche Wohnung gemietet haben. Eine Person zieht aus, die andere bleibt. Ehewohnung, familiengerichtliche Zuweisung, Tod, Insolvenz und Sonderwohnformen benötigen eine eigene Prüfung. Das Modell setzt ausdrücklich eine wirksame gesamtschuldnerische Mietpflicht beider Hauptmieter voraus.

Nach § 535 BGB schuldet der Mieter die vereinbarte Miete. § 427 BGB sieht bei gemeinschaftlicher vertraglicher Verpflichtung zu einer teilbaren Leistung im Zweifel Gesamtschuld vor. Prüfen Sie deshalb den wirklichen Mietvertrag, sämtliche Nachträge und die Rolle jeder Person. Ein Mitmieter mit eigenem Vertragseintritt ist etwas anderes als ein Mitbewohner, Besucher oder Untermieter.

Ein persönlicher Auszug oder die Schlüsselübergabe an den verbleibenden Mitmieter ist für sich keine vom Vermieter bestätigte Vertragsentlassung. § 537 BGB Absatz 1 lässt eine persönliche Verhinderung am Gebrauch nicht schon die Mietpflicht entfallen. Die dortige Anrechnung ersparter Aufwendungen und anderer Vorteile ist gleichwohl zu beachten.

Auch eine tatsächliche Überlassung durch den Vermieter an einen Dritten nach § 537 Absatz 2 ist gesondert zu prüfen. Im nachfolgenden Modell wird dem unverändert berechtigten Mitmieter nicht durch einen neuen Vertrag als Drittem die Wohnung überlassen; der Vermieter könnte beiden weiterhin den Gebrauch gewähren. Die private Entscheidung einer Person auszuziehen wird nicht mit diesem gesetzlichen Befreiungsfall gleichgesetzt. Der Prüfplan zu früher Rückgabe und tatsächlicher Weitervermietung behandelt den anderen Sachverhalt.

Der Vermieteranspruch folgt nicht automatisch Ihrer privaten Kostenaufteilung

Bei Gesamtschuld kann der Gläubiger nach § 421 BGB die fällige Leistung von jedem Schuldner ganz oder teilweise verlangen; insgesamt darf er sie nur einmal fordern. Eine private Absprache „Du wohnst dort weiter und zahlst alles“ bedeutet deshalb nicht allein, dass der Vermieter den ausgezogenen Vertragspartner nicht mehr in Anspruch nehmen dürfte.

Nach § 422 BGB wirkt die Erfüllung durch einen Gesamtschuldner auch für die übrigen. Hat der Vermieter die vollständige richtig zugeordnete Monatsmiete erhalten, ist derselbe Betrag nicht zusätzlich von der anderen Person als weitere Monatsmiete zu zahlen. Der tatsächliche Zahlungsempfang und die Monatszuordnung müssen feststehen.

Geht Geld nur an den Mitmieter, ist damit die Miete gegenüber dem Vermieter nicht automatisch erfüllt. Umgekehrt ist eine Vermieterzahlung nicht zugleich ein schon eingegangener interner Ausgleich. Halten Sie dafür getrennte Buchungen statt einer einzigen unklaren „Mietrest“-Summe fest.

Interne Erstattung und wirkliche Entlassung aus dem Vertrag gesondert klären

§ 426 BGB Absatz 1 sieht grundsätzlich gleiche interne Anteile vor, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Eine wirksame abweichende Regelung und konkrete Umstände sind deshalb zu prüfen. Weder jede frühere Wohngemeinschaft noch jeder Auszug führt automatisch zu derselben Hälfte oder zu hundert Prozent Erstattung.

Absatz 2 behandelt den Übergang der Gläubigerforderung, soweit jemand den Gläubiger befriedigt und von den anderen Ausgleich verlangen kann; der Übergang darf nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. Das begründet keinen doppelten wirtschaftlichen Anspruch neben demselben bereits gezahlten Ausgleich. Ein rechnerisch bestehender Rückgriff ist außerdem noch kein tatsächlicher Geldrückfluss.

Eine rechtsgeschäftliche Änderung von Vertragspflichten braucht nach § 311 BGB Absatz 1 grundsätzlich eine Vereinbarung, soweit das Gesetz nichts anderes vorsieht. Stimmen Sie eine Entlassung mit Vermieter und den weiteren erforderlichen Beteiligten konkret ab. Halten Sie Beginn, Fortsetzung des Vertrags, alte Rückstände, Betriebskosten, Kaution und den internen Ausgleich getrennt fest. Eine Anfrage oder eine Abrede nur unter den Mitmietern ist keine bereits wirksame Entlassung durch den Vermieter.

§ 130 BGB knüpft Erklärungen gegenüber Abwesenden an den Zugang. Prüfen Sie daher tatsächlichen Erklärungseingang und zustande gekommene Vereinbarung, statt das Versendedatum einer Auszugsnachricht als Vertragsende einzusetzen. Dieser Beitrag behauptet keinen allgemeinen Anspruch, jederzeit allein aus dem gemeinsamen Vertrag ausscheiden zu können, und enthält keine ungeprüfte einseitige Kündigungsvorlage.

Bei Untervermietung bestehen stattdessen Haupt- und Untermietvertrag. Der Leitfaden zu Untervermietung und eigener Hauptmiete erklärt diesen anderen Aufbau. Die bloße Überweisung einer Person macht sie weder automatisch zum Hauptmieter noch zum Vermieter.

Modell: Septembermiete außen erledigt, innen noch 600 Euro offen

Geschlossenes eigenes Modell ohne echte Vertrags- oder Kontodaten: A und B sind ausdrücklich wirksam gesamtschuldnerisch verpflichtete Hauptmieter. A zieht am 31. August 2026 aus und gibt seine Schlüssel nur an B. Der Vermieter entlässt A dadurch nicht; der Vertrag läuft zunächst mit beiden weiter. Es gibt keine Kündigung, Minderung, anzurechnenden Vorteile, neue Überlassung an Dritte, Aufrechnung oder sonstige Befreiung.

A und B haben intern wirksam und unstreitig vereinbart, dass B ab September die volle laufende Miete trägt und A einen für diese Miete tatsächlich geleisteten Betrag vollständig erstattet. Diese hundertprozentige interne Zuordnung ist eine ausdrückliche Besonderheit des Beispiels, keine allgemeine Rechtsfolge eines Auszugs. Für September beträgt die vollständig geklärte Miete 1.000 Euro; B zahlt sie nicht an den Vermieter.

Der Vermieter verlangt die fälligen 1.000 Euro Septembermiete von A. A zahlt am 10. Oktober tatsächlich die gesamten 1.000 Euro an den richtigen Vermieter; der Empfang und die Zuordnung zum September sind bestätigt. Der externe Septemberanspruch ist damit vollständig erfüllt. B erstattet A am 20. Oktober tatsächlich 400 Euro auf dessen eigenes Konto. Es gibt keine Zinsen, Kosten, Gegenansprüche oder anderen Zahlungen auf diesen Vorgang.

Nach § 362 BGB zählt die bewirkte geschuldete Leistung. Die 400 Euro von B sind eine interne Erstattung an A und keine zweite Septembermiete an den Vermieter. Die übrigen 600 Euro sind zwar im Modell vollständig geklärt, aber noch nicht eingegangen. Sie sind kein derzeit verfügbares Geld. Würden auch sie tatsächlich vollständig erstattet, wäre die eigene Nettobelastung dieses Vorgangs null; das wird im aktuellen Modell nicht als bereits geschehen angesetzt.

Alte Forderung und später vereinbarter Ausstieg betreffen unterschiedliche Zeiträume

Zusätzliche Klarstellungen desselben Modells: Die volle laufende Oktobermiete von ebenfalls 1.000 Euro wurde von B am 1. Oktober bereits richtig an den Vermieter geleistet. Sie erzeugt für A keinen zusätzlichen eigenen Oktoberabfluss und keinen weiteren Rückstand. Die im Oktober durch A gezahlten 1.000 Euro betrafen allein den alten Septemberposten.

Am 25. Oktober schließen Vermieter, A und B gemeinsam eine im Übrigen wirksame, eindeutige Änderungsvereinbarung. Sie entlässt A erst mit Wirkung ab dem 1. November aus den künftigen Mietpflichten und setzt den Vertrag mit B fort. Betriebskosten, Kaution und sämtliche übrigen Positionen sind im Modell gesondert geklärt; daraus ergibt sich kein zusätzlicher offener Betrag. Die Vereinbarung ist eine ausdrückliche Fallannahme, keine Pflicht des Vermieters, jedem solchen Wunsch zuzustimmen.

Die Änderung wirkt nicht als nachträglicher Erlass des bereits abgewickelten Septembervorgangs und enthält keinen Verzicht von A auf die internen 600 Euro. Der spätere Entlassungstermin ersetzt daher weder den September-Zahlungsnachweis noch den tatsächlichen Erstattungseingang. Erfassen Sie im realen Fall gerade, welche alten und künftigen Ansprüche eine Vereinbarung tatsächlich erfasst.

Das reine Modell endet beim erläuterten Stand. Ein neuer Mietvertrag von A, frühere andere Rückstände, Schäden oder eine spätere Betriebskostenabrechnung sind nicht ohne eigene Prüfung mit diesen 600 Euro zu verrechnen. Gerichtliche Forderungen oder Kündigungsfragen benötigen unabhängig von privaten Gesprächen eine passende rechtzeitige Reaktion.

Die noch offenen 600 Euro bis zum Eingang weiter selbst vorfinanzieren

Eigener Oktoberhaushalt von A: 3.400 Euro tatsächliche gewöhnliche Nettoeinnahmen, 1.900 Euro sämtliche gewöhnlichen Lebenshaltungs- und Fixkosten einschließlich seiner neuen Wohnkosten, 300 Euro alle eigenen Kreditraten und 300 Euro gewünschte Reserve. Die 1.900 Euro enthalten weder die September-Nachzahlung auf den alten gemeinsamen Vertrag noch eine eigene Oktobermiete an dessen Vermieter; letztere hat B vollständig bezahlt. Weitere Sonderausgaben gibt es nicht. Rechtzeitige Geldverfügbarkeit ist im Modell vorausgesetzt.

Ohne den Septembervorgang als Vergleich bleiben 3.400 − 1.900 − 300 = 1.200 Euro vor und 900 Euro nach Reserve. Tatsächlich zahlt A zusätzlich 1.000 Euro und erhält im selben Oktober 400 Euro zurück. Für die vollständige Geldflussdarstellung sind das 3.800 Euro Einnahmen einschließlich einmaliger Erstattung und 2.900 Euro Kosten einschließlich tatsächlicher Nachzahlung. Nach 300 Euro Kreditraten bleiben 600 Euro vor und 300 Euro nach Reserve.

Im Haushaltscheck lauten die aktuellen Werte 3.800 Euro Einkommen, 2.900 Euro Fixkosten, 300 Euro bestehende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 300 Euro Reserve. Die Erstattung ist einmalig, keine höhere laufende Vergütung. Ziehen Sie dieselben 400 Euro nicht zusätzlich von den Kosten ab. Auch die noch offenen 600 Euro werden nicht als weiterer Eingang vorweggenommen.

Eine alternative Nettodarstellung käme mit den gewöhnlichen 3.400 Euro Einnahmen und 1.900 + 600 = 2.500 Euro Nettokosten zum selben Ergebnis. Verwenden Sie eine Darstellung vollständig; mischen Sie nicht die höhere Einnahmenseite mit den niedrigeren Nettokosten. Die 600 Euro Rückgriff sind keine neue dauerhafte monatliche Kreditrate. Eigene Darlehenspflichten nach § 488 BGB pausieren nicht automatisch wegen des Streits zwischen Mitmietern.

An den Vermieter können Sie gezielt fragen: „Bitte bestätigen Sie Vertragsparteien, den konkret offenen Mietmonat, sämtliche angerechneten Zahlungen und eine gegebenenfalls tatsächlich vereinbarte Entlassung mit ihrem Beginn und den erfassten Ansprüchen.“ An den Mitmieter richtet sich eine andere Frage: „Bitte gleichen Sie unsere tatsächlich geltende interne Vereinbarung mit meiner Zahlung vom [Datum] und Ihren bereits eingegangenen Erstattungen ab. Offen sind nach diesen zutreffenden Unterlagen [Betrag].“ Eine Forderung nur ankündigen ersetzt deren tatsächliche Zahlung nicht.

• Hauptmieter, Untermieter und bloßen Mitbewohner richtig zugeordnet?
• Auszug und Schlüsselweitergabe von einer tatsächlichen Vertragsänderung getrennt?
• Vermieteranspruch und interne Kostentragung jeweils geprüft?
• Rechtsgrundlage einer anderen internen Quote belegt statt allein aus Nutzung vermutet?
• Jede Mietzahlung dem richtigen Monat und Empfänger zugeordnet?
• Entlassungsbeginn und Behandlung alter Positionen ausdrücklich geklärt?
• Offene interne Forderung von verfügbarem Geld getrennt?
• Aktuellen Monat mit voller Zahlung und wirklichem Rückfluss jeweils einmal gerechnet?