Mieter verstorben: Kündigung durch Erben und Mietende prüfen

Eintritt, überlebende Mitmieter oder Erbe: zuerst die Rolle klären

Stand: 31. Oktober 2026. Dieser Prüfplan betrifft gewöhnlichen unbefristeten Wohnraum in Deutschland und insbesondere einen volljährigen Alleinerben, dessen Erbenstellung und Annahme der Erbschaft bereits geklärt sind. Auslandsfälle, mehrere Erben, streitige Vertretung, Befristung und besondere Wohnformen werden nicht abschließend beurteilt. Die verkürzte Sonderfrist für bestimmten Wohnraum in der Vermieterwohnung ist nicht das folgende Modell.

§ 563 BGB regelt den Eintritt bestimmter Personen aus einem gemeinsamen Haushalt, insbesondere Ehegatten oder Lebenspartner sowie unter den jeweiligen Voraussetzungen Kinder, weitere Familienangehörige und Personen eines auf Dauer angelegten Haushalts. Seine Absätze 3 bis 5 enthalten eigene Erklärungs-, Schutz- und Kündigungsregeln. Ein Eintritt ist keine allgemeine Folge bloßer Verwandtschaft. § 563a BGB betrifft dagegen überlebende gemeinsame Mieter im dort beschriebenen Personenkreis und enthält ein eigenes Kündigungsrecht. Prüfen Sie Vertrag und tatsächliche Haushaltssituation zusammen.

Ausgangslage	Zuerst zu klären
Weitere Person im gemeinsamen Haushalt	Eintritt nach § 563 und die dazugehörigen Erklärungen prüfen.
Überlebende gemeinsame Mieter im Sinne von § 563a	Fortsetzung mit diesen Mietern und deren eigenes Recht einordnen.
Kein Eintritt und keine solche Fortsetzung	Fortsetzung mit dem Erben nach § 564 prüfen.

Die Erbausschlagung ist davon getrennt. Wenn Ihre erbrechtliche Entscheidung noch offen ist, sichern Sie sofort die im Leitfaden zu Form und Frist der Ausschlagung erläuterten Punkte. Handeln Sie nicht unter einer ungeklärten Rolle als angeblich bereits endgültig feststehender Erbe.

§ 564: Der Monat läuft nicht pauschal ab dem Todestag

Greifen weder Eintritt noch Fortsetzung mit den entsprechenden Personen, sieht § 564 BGB die Fortsetzung mit dem Erben vor. Erbe und Vermieter können dann innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Der Kenntnisstand muss sowohl den Tod als auch den ausgebliebenen Eintritt beziehungsweise die ausgebliebene Fortsetzung umfassen. Halten Sie diese Kenntnis mit Datum und Belegen fest.

Der Monat für die Ausübung ist nicht zugleich die Dauer bis zum Mietende. Die Erklärung beendet den Vertrag deshalb nicht allein wegen des Todesfalls sofort. Eine Todesfallmeldung oder Wohnungsräumung ist auch nicht automatisch eine wirksame Kündigung. Benennen Sie die Erklärung und den zugrunde gelegten Verfahrensweg eindeutig; auf eine freiwillige Antwort erst nach Ablauf einer Frist sollte niemand seine Planung stützen.

Erstellen Sie eine kurze Akte: Mietvertrag, Sterbenachweis, Nachweis Ihrer geklärten Erbenstellung, tatsächliche Haushaltssituation, Kenntnisdaten und bisherige Mitteilungen. Eine bloße Schätzung „ungefähr vor vier Wochen“ ist bei einer nahen Frist keine belastbare Grundlage. Lassen Sie unklare Eintrittsrechte oder Fristfragen umgehend konkret prüfen.

Schriftform und Zugang sichern, dann den Endtermin berechnen

§ 568 BGB verlangt Schriftform für die Kündigung. Für den normalen Papierweg beschreibt § 126 BGB Absatz 1 die eigenhändige Namensunterschrift oder das notariell beglaubigte Handzeichen. Die weiteren Absätze enthalten besondere Formmöglichkeiten; eine gegebenenfalls zulässige elektronische Ersatzform muss eigenständig geprüft werden. Setzen Sie eine gewöhnliche E-Mail oder einen Scan nicht ungeprüft mit erfüllter gesetzlicher Schriftform gleich.

Bei der Erklärung gegenüber einem abwesenden Vermieter ist nach § 130 BGB grundsätzlich der Zugang maßgeblich. Sichern Sie Inhalt, Unterschrift, richtigen Empfänger und rechtzeitigen Zugang. Ein bloßer Versandauftrag oder eine Nachricht an einen unbeteiligten Hausbewohner beweist das nicht. Bei mehreren Vertragsparteien oder Vertretung ist die richtige Erklärungs- und Empfängerseite besonders zu klären.

§ 573d BGB Absatz 2 bestimmt für den gewöhnlichen Fall die gesetzliche Frist: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Der besondere Wohnraum nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 hat dort eine andere Regel. Absatz 1 behandelt außerdem die entsprechende Anwendung weiterer Vorschriften mit einer Ausnahme für die Kündigung gegenüber Erben nach § 564; Absatz 3 schützt vor nachteiligen Abweichungen. Dieser Leitfaden berechnet den gewöhnlichen Modellfall und keine besondere Zimmervermietung oder andere Kündigungsgrundlage.

Modell: Zugang am 27. Oktober, Mietende am 31. Januar

Eigene ausdrücklich geklärte Modellannahmen: Der allein wohnende und allein verpflichtete Mieter stirbt am 15. Oktober 2026. Es gibt keine Person, die nach § 563 eintritt, und keinen überlebenden Mitmieter nach § 563a. Die volljährige Person im Modell ist nach bereits geklärter Erbenstellung und Annahme Alleinerbe. Am 20. Oktober 2026 kennt sie sowohl den Todesfall als auch das Ausbleiben von Eintritt und entsprechender Fortsetzung. Andere Sonderregeln und Streitfragen bestehen im Modell nicht.

Ihre vollständige, formgerechte und wirksam erklärte Kündigung nach § 564 geht dem richtigen Vermieter am 27. Oktober 2026 zu. Das liegt im Monat seit dem angenommenen Kenntnisstand. Für das Mietende ist zusätzlich die gesetzliche Frist anzuwenden: Am 27. Oktober sind die ersten drei Werktage dieses Oktobers schon vorbei. Die Erklärung liegt jedoch vor dem maßgeblichen Beginn des Novembers vor. Im gewöhnlichen Modell endet der Vertrag daher mit Ablauf des 31. Januar 2027. Er endet nicht schon einen Monat nach dem Tod oder nach der Kenntnis.

Die reine Monatsmiete beträgt im Modell unverändert 900 Euro. Die vollständige Oktobermiete ist bereits am 1. Oktober wirksam bezahlt. Sie wird nicht nochmals als offene Miete angesetzt. Es gibt keine frühere Aufhebungsvereinbarung, tatsächliche Weitervermietung, Mietminderung oder andere Veränderung der folgenden Mietbeträge.

Position	Reine Mietkostenkontrolle
Oktober 2026	900 Euro bereits vollständig bezahlt; keine zweite Oktoberzahlung im Modell.
November 2026	900 Euro
Dezember 2026	900 Euro
Januar 2027	900 Euro
Nach Oktober verbleibende Monatsmieten	3 × 900 = 2.700 Euro

Die 2.700 Euro sind drei verschiedene Monatsmieten, weder automatisch eine sofort fällige Gesamtsumme noch eine eigene neue Kreditrate. § 535 BGB betrifft die Mietpflicht; die konkrete Fälligkeit und Abrechnung sind anhand des Vertrags zu verfolgen. Andere Positionen wie Betriebskostenabrechnung, Kaution, Räumung oder Schäden sind hier nicht berechnet. Der Betrag ist deshalb keine abschließende Nachlassbilanz oder garantierte Schlussforderung.

Mietkonto, Nachlass und eigenen Haushalt getrennt führen

§ 1967 BGB regelt die Haftung des Erben für Nachlassverbindlichkeiten. Das entscheidet nicht allein jede Frage nach einer Beschränkung auf den Nachlass: § 1975 BGB nennt angeordnete Nachlassverwaltung oder eröffnetes Nachlassinsolvenzverfahren. Eine bekannte problematische Nachlasslage muss gesondert geprüft werden; die Mietkündigung ersetzt diese Prüfung nicht. Erfinden Sie weder ein frei verfügbares Nachlassguthaben noch einen sofortigen Rückgriff auf Ihr eigenes Gehalt.

Nur als gesonderter bedingter eigener Novemberplan: Falls im rechtlich bereits geklärten Fall eine der 900-Euro-Mieten tatsächlich aus eigenen Mitteln getragen wird, muss dieser Geldabfluss neben dem eigenen Haushalt erscheinen. Das Beispiel bestimmt keine Pflicht, aus eigenem Geld zu zahlen. Mit frei gewählten 3.000 Euro eigenen Monatseinnahmen, 1.500 Euro gewöhnlichen eigenen Kosten, 400 Euro eigenen bestehenden Kreditraten und 300 Euro Reserve blieben ohne diese Ausgabe 1.100 Euro vor und 800 Euro nach Reserve. Mit genau einer eigenen Mietzahlung steigen die Kosten auf 2.400 Euro; es bleiben 3.000 − 2.400 − 400 = 200 Euro vor und −100 Euro nach Reserve. Die Wunschreserve wäre nicht vollständig gedeckt; daraus folgt nicht automatisch ein Zahlungsrückstand.

Der Haushaltscheck für die Kreditbelastung verwendet für diesen bedingten Plan 3.000 Euro Einkommen, 2.400 Euro Fixkosten, 400 Euro bestehende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 300 Euro Reserve. Die 900 Euro sind darin einmal enthalten. Die gesamten 2.700 Euro werden nicht zusätzlich als Monatsausgabe abgezogen. Das ist eine künftige Modellplanung und kein behaupteter heutiger Zahlungseingang oder tatsächlicher Geldabfluss. Erfolgt die Zahlung aus dem Nachlass, ist der eigene Geldfluss anders; der Rechner klärt die Haftung nicht.

Unabhängig davon bleiben eigene wirksame Darlehenspflichten nach § 488 BGB gesondert zu beachten. Ein Mietvertrag nach Todesfall und eine eigene Kreditrate sind keine gegenseitige Zahlungsbefreiung. Einzelne Fälligkeiten und wirklich verfügbare Kontomittel müssen zusätzlich zum Monatsrest geprüft werden.

Wohnung zurückgeben und den konkreten Vorgang abschließen

Nach § 546 BGB gehört die Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses zu den eigenen Pflichten. Vereinbaren Sie Besichtigung, Schlüsselübergabe, Protokoll und Zählerstände anhand der tatsächlichen Berechtigung. Eine frühere Rückgabe und ein früheres Vertragsende sind unterschiedliche Fragen. Der Prüfplan zur frühen Wohnungsrückgabe und Weitervermietung erläutert mögliche zeitliche Anrechnungen. Das feste Enddatum im vorliegenden Modell wird nicht allein durch eine Schlüsselquittung verändert.

• Vertrag und Haushalt auf Eintritt oder überlebende gemeinsame Mieter geprüft?
• Erbenstellung, Annahme und gegebenenfalls weitere erbrechtliche Fristen geklärt?
• Kenntnis vom Tod und vom Ausbleiben der anderen Fortsetzungswege jeweils belegt?
• Monat für die Ausübung von der gesetzlichen Kündigungsfrist unterschieden?
• Form, richtiger Empfänger und rechtzeitiger Zugang gesichert?
• Bereits gezahlte und noch kommende Monatsmieten getrennt aufgelistet?
• Rückgabe, Kaution und andere Schlusspositionen gesondert verfolgt?
• Nachlassmittel, eigene Mittel und tatsächlich zu tragende Kreditraten auseinandergehalten?

Eine Nachricht an den Vermieter sollte die betroffene Wohnung, die eigene geklärte Rolle und eine eindeutig erklärte Kündigung mit nachvollziehbarem Endtermin zuordnen. Bitten Sie um Bestätigung von Zugang, Mietende und bisheriger Zahlungsliste. Die erbetene Bestätigung ist ein zusätzlicher Nachweis, keine Erlaubnis, eine gesetzliche Frist bis zur Antwort liegen zu lassen. Bei unklarer Rollenverteilung, knappem Fristablauf oder überschuldetem Nachlass brauchen die Originalunterlagen zeitnahe individuelle Prüfung.