Immobilienkauf: Maklerkosten und Zahlungsnachweis prüfen

Zuerst Wohnungskauf, Verbraucherrolle und Vertrag zuordnen

Dieser Leitfaden behandelt am 31. Oktober 2026 einen im Jahr 2026 geschlossenen Maklervertrag zum Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Deutschland. Der Käufer handelt als Verbraucher. Gewerbliche Käufe, unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, Auslandsfälle, ältere Verträge und Streit über die genaue Objektart brauchen eine eigene Prüfung. Die Regeln der Wohnraummiete werden nicht auf einen Kauf übertragen.

§ 656b BGB beschränkt die Anwendung der §§ 656c und 656d auf einen Käufer, der Verbraucher ist. Nach § 13 BGB kommt es bei einer natürlichen Person auf Zwecke an, die überwiegend nicht ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit zuzuordnen sind. Nicht allein die Berufsbezeichnung oder die Überschrift „Privatkauf“ entscheidet diese Einordnung.

Für den Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines solchen Wohnungskaufs oder Einfamilienhauskaufs verlangt § 656a BGB Textform. § 126b BGB beschreibt eine lesbare Erklärung mit genanntem Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger. Bewahren Sie Exposé, Vertragsangebot, angenommene Erklärungen, Provisionsangaben und Nachrichten vollständig auf. Ein bloßer Besichtigungstermin bestätigt weder einen bestimmten Vertrag noch die Berechtigung jedes Rechnungsbetrags.

Der Kaufvertrag und der Maklervertrag sind verschiedene Verträge. Für die Verpflichtung zum Grundstückserwerb gilt die notarielle Form aus § 311b BGB Absatz 1. Nach § 652 BGB hängt der Maklerlohn grundsätzlich von einem infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande gekommenen Hauptvertrag ab; eine aufschiebende Bedingung und vereinbarter Aufwendungsersatz sind gesondert geregelt. Eine gespeicherte Maklernachricht ersetzt nicht den erforderlichen Kaufabschluss.

Drei Vertragslagen: Die Hälfte ist keine allgemeine Pauschalregel

Bei der ersten Lage verlangt § 656c BGB gleich hohe Verpflichtungen. Eine vereinbarte unentgeltliche Tätigkeit für eine Partei und ein späterer Erlass haben gesetzlich geregelte Auswirkungen auf die andere Seite. Absatz 2 erklärt abweichende Maklerverträge im dort bezeichneten Umfang für unwirksam. Korrigieren Sie einen ungeklärten Vertrag deshalb nicht einfach selbst auf einen vermeintlich immer gültigen Halbpreis.

Der bloße Umstand, dass ein Makler auf beiden Seiten tätig wird, bedeutet umgekehrt nicht schon eine kostenlose Vermittlung. § 654 BGB betrifft eine Tätigkeit für den anderen Teil entgegen dem Inhalt des Vertrags. Vertrag, erlaubte Tätigkeit und ein behaupteter Ausschluss sind konkret zu prüfen.

Die hier geprüften Regeln legen keinen einheitlichen Provisionssatz fest. Insbesondere werden 3 oder 3,57 Prozent nicht als gesetzlicher oder aktuell marktüblicher Pflichtsatz behauptet. Erst sind Anspruch und Vertragslage zu klären, danach vereinbarter Gesamtbetrag, Bestandteile und gegebenenfalls dessen Aufteilung.

Nur der Verkäufer hat beauftragt: Zahlung und Nachweis vor Käufer-Fälligkeit

Für die zweite Lage ist § 656d BGB maßgeblich. Soll die andere Kaufpartei Maklerlohn zahlen oder erstatten, ist die Vereinbarung nur wirksam, wenn die Partei mit dem Maklervertrag mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Absatz 2 erstreckt außerdem die Erlassregeln aus § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 auf diese Lage. Ein bloßes Etikett wie „Käufer übernimmt die Kosten“ ersetzt diese Prüfung nicht.

Die Fälligkeit wird eigens geregelt: Der Anspruch gegen die andere Kaufpartei wird erst fällig, wenn die Maklervertragspartei ihrer Verpflichtung zur Zahlung nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis darüber erbringt. Das ist mehr als eine noch unbezahlte Maklerrechnung. Die Regel wird hier nicht pauschal auf den anderen Fall zweier eigener Maklerverträge aus § 656c übertragen.

Bitten Sie um die Zuordnung von Maklervertrag, vollständiger geschuldeter Provision, vereinbartem Käuferanteil, bisheriger Verkäuferzahlung und dem Nachweis zu genau dieser Rechnung. Klären Sie auch, wer den Anspruch aus der Kostenvereinbarung geltend macht und an wen nach dieser Vereinbarung zu zahlen ist. Eine Zahlung auf ein Konto des falschen Empfängers ist nicht allein durch eine passende Betreffzeile erledigt.

Der folgende reine Erstattungsfall ist bewusst eindeutig: Der Verkäufer allein schuldet dem Makler die vollständigen 6.000 Euro. Eine eigene Maklerprovision des Käufers besteht nicht. Der Käufer soll dem Verkäufer wirksam vereinbarte 3.000 Euro erstatten. Solange die ausdrücklich vollständig geschuldeten 6.000 Euro nicht erfüllt und nachgewiesen sind, wird in diesem Modell die besondere Fälligkeitsvoraussetzung nicht als erfüllt behandelt. Eine bloße 3.000-Euro-Teilzahlung des Verkäufers auf diese 6.000-Euro-Schuld ist kein Nachweis ihres vollständigen Ausgleichs.

6.000 Euro Provision: zwei Zahlungswege, keine 9.000 Euro Maklerlohn

Geschlossenes eigenes Modell ohne echte Kontodaten oder aktuelle Provisionspreise: Es handelt sich um einen im Jahr 2026 wirksam vermittelten und notariell abgeschlossenen Kauf einer Wohnung durch einen Verbraucher. Textform, Maklerleistung, Anspruch und alle übrigen Voraussetzungen sind geklärt. Nur der Verkäufer hat einen Maklervertrag. Er schuldet insgesamt 6.000 Euro einschließlich sämtlicher Rechnungsbestandteile. Die gesonderte wirksame Kostenvereinbarung verpflichtet den Käufer zur Erstattung von 3.000 Euro an den Verkäufer; die verbleibende Verkäuferbelastung beträgt ebenfalls 3.000 Euro. Es gibt keinen Erlass, keinen eigenen Maklervertrag des Käufers, keine Auslagen, Zinsen, weiteren Kosten oder abweichenden Zahlungsansprüche.

Nach § 362 BGB zählt die tatsächlich bewirkte Leistung an den berechtigten Gläubiger. Im Modell werden beide Zahlungen richtig empfangen und zugeordnet. Danach hat der Makler insgesamt 6.000 Euro erhalten. Der Verkäufer trägt nach Erstattung netto 6.000 − 3.000 = 3.000 Euro; der Käufer trägt 3.000 Euro. Die wirtschaftlichen Belastungen ergeben zusammen 3.000 + 3.000 = 6.000 Euro.

Die Käufererstattung ist kein weiterer 3.000-Euro-Zufluss beim Makler. Ebenso ist der Zahlungsnachweis keine zweite Zahlung. Es werden weder 9.000 Euro Provision erzeugt noch nochmals 6.000 Euro vom Käufer verlangt. Eine Rechnung oder ein Zahlungsauftrag allein wird nicht als tatsächlicher Empfang behandelt. Die Modellannahmen ersetzen keine Prüfung eines realen Vertrags, einer versteckten Doppelprovision oder abweichender Nebenabreden.

Einmalige Erwerbskosten und spätere Monatsrate getrennt planen

Die 3.000 Euro aus dem Modell sind ein einmaliger Erwerbskostenposten. Tragen Sie ihn in den vollständigen Kaufkosten- und Eigenmittelplan ein, neben dem Kaufpreis und allen anderen tatsächlich zutreffenden Kosten. Es handelt sich nicht um 3.000 Euro neue dauerhafte Monatsrate und nicht um eine automatische Erhöhung eines bereits bewilligten Darlehens. Der Leitfaden zur Finanzierung ohne Eigenkapital trennt Kaufpreis, Nebenkosten und Reserve; er ersetzt die konkrete Kostenvereinbarung nicht.

Kleine eigene Teilrechnung ausschließlich für einen bereits gesonderten Maklerkostentopf: Darin sind vor der Käuferzahlung tatsächlich 5.000 Euro eigene Mittel vorhanden. Nach den wirklich gezahlten 3.000 Euro bleiben 2.000 Euro. Sollen in diesem Topf 2.500 Euro unangetastet verbleiben, fehlen dazu 500 Euro. Das sind ein Reserveunterschreiten und eine eigene Planungsentscheidung, kein zusätzlicher Provisionsanspruch. Der Topf ist ausdrücklich nicht die gesamte Baufinanzierung oder das gesamte Eigenkapital; aus ihm folgt keine Zusage, dass Kaufpreis und übrige Kosten finanziert sind.

Davon getrennt betrachten wir einen eigenen gewöhnlichen Monatsplan für den ersten vollen Folgemonat, nachdem die einmalige Erstattung erledigt ist: 3.500 Euro tatsächliches Modelleinkommen, 1.900 Euro vollständige gewöhnliche Ausgaben und insgesamt 900 Euro dann laufende eigene Kreditraten. Die 900 Euro umfassen hier ausdrücklich alle eigenen Raten einschließlich der gegebenenfalls enthaltenen Immobilienrate; es wird kein weiterer Kreditbetrag als verfügbares Einkommen angenommen. Die gewünschte monatliche Reserve beträgt 300 Euro.

Im Haushaltscheck lauten die Werte dieses Folgemonats 3.500 Euro Einkommen, 1.900 Euro Fixkosten, 900 Euro bestehende Kreditraten, 0 Euro neue Rate und 300 Euro Reserve. Es bleiben 3.500 − 1.900 − 900 = 700 Euro vor und 400 Euro nach Reserve. Der einmalige 3.000-Euro-Kaufposten wird nicht als wiederkehrende Rate eingetragen. Das ist ausdrücklich nicht die vollständige Geldflussrechnung des vorherigen Kaufmonats; dort gehören alle tatsächlichen einmaligen Zahlungen und deren Finanzierung hinein.

Die monatliche 300-Euro-Reserve ist ein anderer Wert als der gewünschte Bestand von 2.500 Euro im gesonderten Topf. Der Rechner ermittelt weder den Provisionsanspruch noch das gesamte Eigenkapital oder eine Kreditzusage. § 488 BGB regelt eigene Darlehenspflichten; eine ungeklärte Maklerrechnung pausiert laufende Kreditraten nicht automatisch.

Eine Forderung anhand der Unterlagen konkret klären

• Wohnung oder Einfamilienhaus, Verbraucherkäufer und maßgebliche Verträge zeitlich richtig zugeordnet?
• Maklervertrag in Textform und tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag unterschieden?
• Einseitige Beauftragung, zwei Maklerverträge oder reine eigene Käuferprovision festgestellt?
• Anspruch, vereinbarte Höhe, Erlass und etwaige andere Einwendungen geprüft?
• Bei § 656d verbleibende Verpflichtung, Verkäuferzahlung und passenden Nachweis getrennt geklärt?
• Berechtigten Empfänger der Käuferzahlung aus der konkreten Vereinbarung bestimmt?
• Tatsächliche Zahlungen ohne doppelte Provision oder fiktiven Geldfluss abgeglichen?
• Einmalige Erwerbskosten, Eigenmittelbestand und laufenden Monatsplan getrennt gerechnet?

Eine sachliche Anfrage kann lauten: „Für Objekt [Bezeichnung] bitte ich um Zuordnung der geltend gemachten Provision zur konkreten Vertragslage. Wer ist Maklervertragspartei, welche Vergütung ist jeweils vereinbart und welcher Anspruch wird gegen mich geltend gemacht? Soweit die Forderung auf einer Kostenvereinbarung nach § 656d beruht, bitte ich um Erläuterung der verbleibenden Verpflichtung der Maklervertragspartei und Nachweis ihrer darauf geleisteten Zahlung. Bitte nennen Sie auch den nach der Vereinbarung berechtigten Zahlungsempfänger und berücksichtigen Sie bereits tatsächlich gezahlte Beträge.“ Verwenden Sie nur belegbare Angaben.

Bei Streit über Vertragsparteien, Objektart, Erlass, Rückforderung oder Fälligkeit lassen Sie die vollständigen Unterlagen individuell prüfen. Eine Anfrage schafft weder einen wirksamen Vertrag noch eine automatische Schuldreduzierung. Für eine gemietete Wohnung ist stattdessen der Leitfaden zu Mietmaklerprovision und Bestellerprinzip einschlägig; dessen Zweimonatsgrenze wird nicht auf den Wohnungskauf übertragen.